商业地产行业分析.pptx

商业地产行业分析  商业地产事业部;商业地产概况 宏观及行业环境 行业竞争环境 运营模式 商业地产发展趋势 商业地产业态分析;商业地产概况;商业地产的概念有广义和狭义之分;商业地产与住宅房地产的区别;;行业的界定与分类;行业的界定与分类;;;二、宏观及行业环境;宏观经济环境; 2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，增速比上年回落1.4个百分点。农业生产稳定增长，工业生产缓中趋稳，固定资产投资较快增长，市场销售稳定增长，进出口增速回落，居民消费价格涨幅回落。;　;月份;? 消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。 “0”表明极端悲观情绪，“200”反映的则是极度乐观情绪。整体上说，2012年全年消费者信心趋向于乐观。; 随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长趋势，进入2012年 ，由于地方房地产调控政策的施行，以及房地产开发商资金链偏紧的影响，增长幅度有所下降，但是仍然不足以改变城镇固定资产投资增长的趋势。;城市化进程 我国目前城市化不足50%，远低于欧美日等发达国家，仍然处于城市化进程的初级阶段。城市化的发展必然导致商业地产的繁荣，所以，未来数年中，商业地产仍然处于发展的最好时机。;; 自2006年WTO保护期结束，中国政府对外资零售业限制的减少和条件的逐步宽泛，以及前期进入的外资零售企业的成功，带动了大批实力雄厚、经营历史悠久的外资零售企业入驻我国市场。中国庞大的人口数量和日益增强的消费能力对外资企业具有非常强的吸引力。 外资零售商的入驻对商业地产，特别是一些装修精美、功能齐全的商业店铺产生了极大的需求。这种对商铺的需求同时伴随着对交通等基础配套完善、娱乐、休闲和交往场所等的需求。有需求就有相应的供给，于是我国的商业地产开发得到了有效促进，在近几年加大了开发的步伐。;?2012年全国房地产开发和销售情况?;2008-2012年全国商业地产行业投??状况;2003年-2012年全国商业地产开发及销售情况;三、行业竞争环境;行业内竞争者;单位：百万元;;行业壁垒;行业潜在竞争者之一：零售品牌商;保利：未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等其他物业。; 从2003年开始，摩根士丹利就成为中国商业地产领域最为活跃的投资者，在上海、北京、广州、南京等中心城市共投资了十多个烂尾楼项目，涉及金额超过100亿人民币。 包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、罗斯福基金等大鳄均鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。 ;行业购买者;四、运营模式;商业地产开发流程;产业链;商业地产融资渠道;可供选择的融资工具;银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业地产企业发展的关键因素。;商业地产运营模式（1）——只售不租;运作特点： 这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值； 前期项目策划对项目成功至关重要，特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营； 投入大、资金回收周期长，对资金能力要求高。;金源 Mall;综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”----快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制。;一体化开发模式可以带来丰厚的利润，只适用于有准备的企业。;商业地产运营模式（3）——主力店招商，租售结合 ;典型案——上海大拇指广场;租售结合模式有着良好的发展前景，该模式有如下的特点:;优点;商业地产运营模式（4）——订单模式;商业地产热点模式的比较分析; 商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的改造势在必行。针对三种热点模式，其未来发展趋势如下;盈利模式：可简单分为销售与持有经营;五、商业地产发展趋势;中国商业地产存在的问题;商业地产投资总体发展趋势;持有物业 明显增加;高端专业型管理人才需求强烈;;六、商业地产业态分析;业态种类（一）;业态对比;业态对比;物业及选址要求--购物中心;购物中心;要 素;案例对比; 本报告是严格保密的.;代表品牌;;要素;;;要素;业态种类（二）;;;;要素;要素;;要素;要素;谢谢