山东某名门世家营销策划方案.pptx

;序 言;目 录;高密房地产整体市场环境 作为潍坊的一个县级市，近几年，高密的房地产市场整体情况超过寿光、诸城等经济强县，或许仅靠青岛的缘故（离胶州仅40里路），高密眼下的房地产市场发展极其迅猛。市区内居民已经普遍接受现代住宅小区，购房居住消费理念深入人心，鼎盛势头不亚于青岛。 目前，市场上在售楼盘有15个左右，住宅均价1100—2498元/㎡，产品以多层中档住宅为主，涌现出了一批类似密水景苑、春雨花园系列、绿洲嘉园等精品楼盘。 ;特征分析 高密市政府加大力度对城区进行规划建设，规划的重点是康城大街的南侧和东外环路附近以及旧城改造。从高密市的规划来看，城区的东南部将成为居住、商业和市政机关综合区，周边可规划土地较多，这一区域必将成为未来高密房地产发展的热点。 目前，高密市最受欢迎的房地产项目仍在市中心区域内，老百姓注重的是生活的便利程度，而更高层次的居住环境和房屋所处地段的增值对他们普遍缺乏吸引力，这也说明了当地的购房消费意识尚处在解决居住的层面上，至于投资增值或出租等尚没有形成市场，主要原因是当地社会经济发展有限。;市场走势 2005年，高密楼市逐步变得理智和成熟。整体行业逐步规范，在卖方市场向买方市场转变的过程中，部分楼盘出现滞销； 其实，早在03年高密房地产就形成局势，只是由于市场启动相对较晚，而且整体价位不高，在04年真正火了一把，但是在客户构成上主要是当地自住型客户为主的市场总有一天是要饱和的，经过2年的发展，06年，仍有许多在建和待开发的项目，尽管品质将会有较大的提升，市场竞争激烈程度丝毫不会就此而减弱，相反购房市场变得更加挑剔、更不好操盘。;年龄结构 30岁左右的年轻人有很强的购房欲望，但由于经济实力的限制，多选择小面积的住房或是仍居于户型单一的旧的福利房；而40岁左右的中年人士则是既有需求又有购买能力的准客户群，在目前的房产市场上占较大比例。 在我公司的以往做过的项目和针对市场所作的调查问卷中，40岁左右置业人士比例最大，约为71%，其它30岁以下的占17%，50岁以上占12%。 分析40岁左右的购房群体，他们事业上??有建树，有一定的经济实力，一旦决定买房，通过有效的宣传，完全能够做好此市场。;职业构成 目前的高密，真正能购买的起的准客户并不非常多，比较受限制，毕竟社会整体经济情况并不理想，从我们所做过的项目统计中，客户市场主要集中在政府事业单位、企业老板，普通工薪阶层和一般的工商户所占的比例不高。 ;说明：此题因私隐性较大，存在被调查者可能出于某些方面的顾虑未能真实填写，致使此项数据与事实有所偏差。;我们让客户在上述五项下打分，总分100，旨在显示其购房时受到的影响因素，结果情况如图，前三项分别是价格、地段和面积朝向。 此为我公司统计后情况。;最适合居住的区域调查;;面积需求;单价接受能力;在售楼盘一览表;楼盘;?大多数的项目主要集中在老市区成熟地段，但城市外围区域一些项目也不错，无论是规划还是销售。 ?物业形态相对较为单一，主要以多层（5层带阁楼或6层带阁楼）为主，小高层、高层、别墅等产品类型较少。市场所能够接受的也还是多层，多层的销售并不乐观。 ?社区配套尤其是智能化配套都处于中档层次，发展商普遍重视产品设计创新，尤其是外立面风格、户型设计和景观环境的设计。或许是基于竞争因素，大多数的产品不得不走高。 比较热销的户型集中在80—120平米之间，超过140平米的户型普遍滞销。 产品同质化现象严重，缺乏特色楼盘，个别项目刻意模仿“蜜水景园”项目的楼盘设计尤其是其外立面风格。 ?楼盘定位和整合营销等操盘思想和方法整体上仍有待于调整认识。市场竞争的激烈程度进一步加大，普遍重视项目的规划，未来将会陆续出现一些大盘，主要集中在东南部开发区及临近区域。; 整体分析项目的各方面优劣势, 找准机会,把握机遇, 在纵横向比较中, 扬帆出航!;地理位置优越：位于高密城市繁华的中心，这为项目奠定坚实的基础； 周边生活配套成熟：项目周边的购物、餐饮、医疗、金融、教育、休闲等生活配套设施完善、成熟； 本地人的认可，特别是原有居民，他们世代生活在这里，对这里有一定感情。;项目地处高密成熟的老市区，缺乏独特的自然景观资源，由于地块面积的有限，不可能打造更多的景观，竞争中不占优势，在宣传推广过程中不占优势； 在竞争激烈的市场环境中，市场在走下坡路，如何在一个基本饱和的市场作出精品项目难度较大。 ;? 老市区内的项目并不多，大都分散在城市周边，因此项目地理位置能吸引较其它项目更多的准购房客户的青睐； ? 高密经济和城市建设发展态势进一步提高，城市化水平加快，市区居民的住房消费需求将放量增加； ? 项目所在区域周边有特点的现代化住宅小区已经形成，如春雨花园等，其销售基本不错，本项目的开发建设在此基础上，可以做更理想的产品，而且市