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土地增值税案例分析与计算 一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2021 年 1 月-2021 年 2 月开 发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2021 年 1 月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款 17000 万元， 并规定 2021 年 3 月 1 日动工开发。由于公司资金短缺，于2021 年 5 月才开始动工。因超 过期限 1 年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款 10%的土地闲 置费。 （2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用 合计 2450 万元。 （3）2021 年 3 月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150 万元，根据合同 约定当期实际支付价款为总价的 95%，剩余 5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工 程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用 1200 万元，向商业银行借款的利息支出 600 万元，其 中含超过贷款期限的利息和罚息 150 万元，已取得相关凭证。 （5）2021 年 4 月开始销售， 可售总面积为 45000m2，截止 2021 年 8 月底，销售面积为 40500m2，取得收入 40500 万元； 尚余4500m2 房屋未销售。 （6）2021 年 9 月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增 值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2021 年 2 月底，公司将 剩余的 4500m2 房屋打包销售，收取价款 4320 万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为 4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于 2021 年 9 月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地 增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算 2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算 2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得 税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算 2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算 2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算 2021 年 9 月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算 2021 年 9 月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 1 (10)计算 2021 年 2 月公司打包销售的 4500m2 房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算 2021 年 2 月公司打包销售的 4500m2 房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了 85%。 所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企 业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土 地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可 以在企业所得税税前扣除。 （3）2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额= （17000+17000×4%）×90%=15912（万元） （4）2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额= （2450+3150） ×90%=5040（万元） （5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部 分和加罚的利息不允许扣除。 公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加 罚的利息允许扣除。 （6）2021 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用= （600-150）×90%+ （15912+5040）×5%=405+1047.6=1452.6（万元）