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PAGE 1 PAGE 1 荷兰的物业管理  注意质量的荷兰物业管理  假如你从荷兰转一圈回来,就建筑而言,你就会发觉荷兰的国情与我们不一样,其建筑设计、格局、年月、实用程度等也不一样。你就会从心底给自己定下一条底线,先进国家的确有很多东西值得我们去学习、去借鉴,但学什么、借鉴什么,总得抓住一个实质东西,值得你去学习、去借鉴。当然知道我们学习的还有荷兰的物业管理。  荷兰人注意生活质量，对住房的要求很高。荷兰每个社区都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定，物业管理单位必需全方位投入居住区开发建设工作的每一次的议程争论，出席人员都必需签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必需区分状况追究法律责任。物业管理的提前介入，有利于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补，如果等到工程完工后，木已成舟，则难以弥补。有了物管员的参与，可以起到监督和检查作用，可以严把工程质量关。  从严要求的荷兰物业从业人员  在荷兰，一般小区都有一个物业管理小组，通常由3—5人组成，配备物业管理员、门卫和工程技术人员等，还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选出有文化、懂管理、办事公道的业主担当业主委员会成员，业主委员会产生后，如涉及到一些费用的分摊，则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议争论通过。  荷兰从上世纪70年月起，就开头了大规模全国性的围海造田工程。由于土地来之不易，荷兰政府惜土如金。国家在有限的土地上，科学、合理地利用着每一寸土地。为了改善国民的居住条件，荷兰政府有计划地进行了城市的开发工作。他们将一部分土地出卖给开发商，建筑高楼大厦，开发商再依据地区和楼房的实际造价，将产权一次性出卖给私人居住。  荷兰人注意生活质量，对住房的要求很高。荷兰的市政厅在这些方面，尤其是在物业管理方面，所花费的精力更多。  荷兰每个城乡的社区，都有一个或几个物业管理机构。以前一般社区的物业管理单位都是在房屋建成后，才从开发商手中接任管理工作，留下了不少后患。有鉴于此，荷兰的法律明确规定，物业管理单位必需全方位投入居住区的开发建设工作。现在，荷兰在招聘设计人员和物业管理人员肘，要求相当高。他们必需符合五条标准一是要求本科毕业，并接受过良好的专业教育，二是要求在职熬炼两年以上，并具有丰富的实践经验，三是具备经济头脑，懂得成本核算、分析；四是体察民心，懂得市场行情和群众所需，五是精通业内各种业务，且具规划设计和物业管理方面的一般学问，富有创新精神。  对以上个人专业指标，国家在全国各地委派若干特地机构，每年统考一次，然后再依据考核状况(理论与实际)，择选录用。国家还实行百分考评制，96分以上者，为一类设计人员和一类物业管理员；91~95分者，为二类设计人员和二类物业管理员；80~90分者，为三类设计人员和三类物业管理员，不满80分者，当年不得录用，待次年经再次考核，按分择选录用。当然，他们的待遇，也是依据类别划分等级的。如，物业管理员每月的等级工资为，一级800荷兰盾(约合人民币1840元)、二级700盾(约合人民币1610元)、三级600盾(约合人民币1380元)。  荷兰物业管理备受政府重视  荷兰政府对城市建设的重视，还表现在奖惩分明上。他们规定，小区在开发建设时，工程技术人员和物业管理员必需全过程参与，如果工程技术人员和物业管理员有一次没有参与，那他必需补上所缺议程内容，因为每一次的议程争论，出席人员都必需签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必需区分状况追究法律责任，会依据工程质量和配套等的损失和返工状况，赐予罚款、拘劳役或判刑等。  荷兰南部的一个小区，曾有一幢大楼的管理员在设计规划时，没有去参与争论，工程完工后，出现小区的垃圾箱位置和大小设计不合理，以致在60%的居民入住后，发生垃圾乱倒、蚊蝇乱飞现象，严重影响了区内的环境卫生，市政厅下令对责任人罚款了5000荷兰盾。  还有一个负责小区设计的工程技术人员，由于缺乏竣工后的物业管理常识，在设计高层楼窗户时，均用了防盗护栏。这给日后大楼一旦发生火灾消防人员无法实施窗口营救带来了隐患，因此也受到了惩罚。  另有一名女物业管理员，在大楼技术设计和争论的那几天，正赶上她产儿住院。她依据以往小区物业管理的实际经验和设计人员往往简单忽视的一些细节或超前的东西，一一考虑成熟并记录了下来，在住院前，她交给了设计人员，后来起到了很大作用。因此，她受到了2万盾的嘉奖，她的级别和待遇也由从前的二级提升到了一级。  市政厅会支配小分队不定期深入到管辖小区检查物业管理工作。当检查人员要求查阅小区的各种资料时，物管员从档