高福坊商业项目定位及推广报告.pptxVIP

高福坊商业项目 定位及推广报告;;住宅建筑面积：75000平米 单套面积：200平米以上（高档住宅） 65~90平米（酒店式公寓）;内环内黄金地块 区域多个高档住宅小区入市，单价均不低于2万； 5A甲级写字楼、五星级酒店;;;;;;;道路情况 距城市主干道 河南北路——0.5公里 四川北路——1.0公里 新 客 站——1.5公里 南京东路——2.0公里 淮海中路——2.5公里 轨道交通 M3/M4宝山路站——隔街相对 M8号线——500米 公交路线 65、929、18、66、962等;;受商圈包围 聚集效应与辐射影响并存;周边各路段商业概况 宝山路：零星散铺或住改非，排挡式、小酒楼、盒饭 虬江路：快餐（KFC）、火锅（小尾羊）、专业市场。 公兴路：北区客运站，小商业，混乱。 永兴路：居民菜场，「蒙特利名都城」沿街商铺;自身资源： 住宅面积7.5万平米，精装修房源售价约3万元/平米；商业体量1.3万平米； 商业沿街面长，产品形式丰富 毗邻M3、M4轨道交通站点及多路公交车停靠站点 区域人流量大、商业氛围成熟;市场反馈： 目前周边商业布局凌乱，档次低，无规划 受七浦路、新客站、四川路多个商圈影响 周边未来多个高档住宅小区的建成使用，如“绿洲雅宾利”、“蒙特利城”，这些项目对板块形象的整体提升；;;缺了什么？！;七浦路 虬江路;消费人群;零售购物;应该怎么做 ？！;对内：社区配套商业;（餐饮/休闲娱乐）;;;;商业3 本项目的“动区”，人流量大商业价值高 主要服务对象：轨道交通带来的客流、周边工作或居住的中等收入人群 业态定位：特色餐饮为主，辅以少量特色零售 建为区域内的“食尚”新地标;一层;宝山路、鸿兴路 “由动至静”的过渡区，服务对象以小区居民为主、外部流动人口为辅 业态规划为以生活配套为主，辅以部分时尚零售;便利店、药房、干洗店、冲印店、宠物店、诊所、银行、面包房、花店、化妆品店、服饰店、玩具店等;永兴路 本项目的“静区”，与蒙特利城新建商铺隔街相望，商业形象较好 主要服务对象：区域内中高端居民 业态定位：露天特色餐饮为主，辅以少量特色零售 形象定位：“情景体验风情街”，高品位的体验式消费场所，成为本项目乃至周边高端居民的休闲会客厅。;露天咖啡吧、饮料吧、酒吧、甜品店、西式简餐;公兴路 毗邻长途客运站，人流量大，但消费档次不高，该类人群非本项目的目标客群 该部分商业设置小区会所，配置必要的健身及球类馆等 设置目的性较强的休闲配套商业，如棋牌室、便利店、日常零售等业态;健身馆、跳操房、桌球馆、乒乓球馆等 雀圣会棋牌会馆、全家便利、名烟名酒专卖店;独立商业 充分利用独立商业优势，业态以特色中式餐饮为主 鸿兴路沿线商业氛围相对较好，以中型餐饮为主；公兴路沿线形象相对稍差，以中小型休闲服务类为主 ;复茂小龙虾、云南烧烤吧、瓦罐煨汤馆、夏面馆、粥天粥地 蒂梵尼造型设计、思妍丽女子美容护肤中心、良子足浴、重庆富侨;;基于业种建议，就餐饮商铺内部配置的要求提供参照，以供参考：;为配合情景体验风情街的商业主题，建议在商铺竣工后即开始利用户外防腐木搭建露天平台，供商家摆放户外桌椅阳伞等，以营造独特的区域休闲氛围;作为商业价值较高的区域，为了体现其商业的整体规划， 并与规划中的售楼处相连,须对商铺橱窗进行统一包装设计，并完成店招及照明设备的安装，打造商业样板区 。;;;;VI 应用;;商业面积列表;根据目前CAD图纸提供，实测独立商业得房率94%； 假设住宅底商得房率65%；;;项目;鸿兴路;玫瑰购物广场（北侧商业） 总建面积：15000平米 租售方式：租赁 单位面积：160~1000平米 商业楼层：1~3F 租金情况：1F：18（内侧）；28（沿街） 2F：9元/平方米/天 3F：7元/平方米/天 入驻商家：1F服饰（如361度） 2F餐饮 3F美孚教育 经营现状：开业率较低 商家调整中，内部装修改造;嘉杰国际广场 总建面积：13000平米 租售方式：租售并举 单位面积：280~400平米 商业楼层：1+2F 租售情况：38000元/平米（售） 5.5~6.5元/平米/天（租） 经营现状：销售情况较好，开业率较低 目前仅一家商家开业; 蒙特利城商业产品形态与本案部分产品相似，且区位相当，该案商业物业价格对本案产品具有极强的市场参照性； 绿洲雅宾利整体规划及内部产品配置与本案相似，对本案有参考借鉴意义； 区域内物业的租售价格比偏低，物业销售情况较好，但租赁市场有待成熟； 周边零散型沿街商铺价格约为4~6元/平米/天，其产品档次及整体定位与本案存在较大差异，该部分市场取样仅作为对区域认知的参考