房地产市场调研.pptxVIP

第六章 房地产市场调研;学习目标;市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。;房地产市场调研的特点： ;6.1.2 房地产市场调研的重要性;1.市场宏观环境状况 政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等 经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等 社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等 还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等;宏观政策;;;金融政策;住宅方面： 经济适用房政策及廉租房政策的逐渐落实将对商品房市场造成冲击； 首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%，会对大户型产品的销售产生负面影响； 购买第二套以上住房，首付不低于40%，影响部分投资客户的投资行为； 第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍，同样影响投资客户的积极性。 商用房方面： 商用房首付不低于50%；期限不得超过10年门，槛进一步提高，将一部分投资者挡在门外； 利率不低于同期基准利率的1.1倍，影响投资商用房的积极性。 ;2.城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况 此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等;指标研判;指标研判; 3.消费者行为调研与市场需求容量调研;4.项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 区域交通条件 其他影响因素和条件 区域内楼盘总体价格??平与供求关系 竞争对手分析;基地研究;用地基本条件分析;用地基本条件分析;用地基本条件分析;项目名称;户型;金色俊园户型销售情况 （近期跟踪信息） ; 金色俊园单体商业部分已经整体出售给得胜家俱城，定位为集家具、装饰装修于一体的一站式服务商场。;客户群;项目名称;住宅户型数量统计;客户构成分析： 从区域分布来看，前来咨询的客户主要为东市区域群体，该群体多数在附近工作、居住，大概占了60%左右，通过了解，该项目回迁户少。 客户关注问题： 由于东市区城市建设速度缓慢，城市配套设施不够完善，多数客户对该区域的印象较差； 项目周边生活配套较少，将来主要依靠自身来提供，客户对小区基本生活配套比较关注。;;住宅户型数量统计;新迎片区商户老板—— 占10% 政府公务员—— 占5% 职工及教师群体—— 占10% 区域内客户——占50% 房产投资（二次置业）—— 占25% 年龄层: 中青中年中老年 。 ;项目名称;户型配比;客户分析：;;凯悦时代香舍－结论;片区住宅市场总体分析——总价分析;片区住宅市场总体分析——畅销及滞销户型分析;片区住宅市场分析总结;5.项目基本情况调查调研 项目用地的开发现状和开发条件 项目所在地周边环境;基地研究;地块内部情况;地块四至情况：;6.1.4 房地产市场调研的原则;调查方法:;资料收集方法：;;明确调研目的 分析初步情况 设计调研方案 确定资料来源 确定资料收集方法 设计调查表及调查问卷;试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。 调研实施;调研资料的整理与甄别验证 调研数据的统计与分析 撰写调研报告 修订并提交调研结果;成果归档 总结经验;定量分析与定性分析 数据类型：数值型、序号型、文字型;德尔菲法： 过程：匿名征求专家意见—归纳统计—匿名反馈—归纳统计…… 特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答 参与人：一是预测的组织者，二是被选出来的专家 适用范围：适合长期预测调研;层次分析法 主要特征：合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。 基本思路：分解—综合 步骤：;其他常用方法： 归纳分析法 演绎分析法 比较分析法 结构分析法;线性回归分析：;判别和聚类分析 判别分析 指标间差异—判别函数—未知分类 聚类分析 样品聚类；变量聚类;其他常用方法： 因子分析 对应分析 多维偏好分析 联合分析;报告主要内容： 导言：标题、前言 正文：报告主体部分 结尾：总结和说明 附件：图表和附录;正文主要内容：;6.4.2 房地产市场调研报告撰写原则;调研目的 调研方法 调查内容 进度安排;概述 主要内容简介 调查方法介绍 样本结