深圳鸿荣源尚都新天地情景街调查报告.pdf

深圳鸿荣源尚都·新天地情景街·调查报告 深圳西岸的视线里【有山有岛】，但商机和人流的拉动，主要受地铁和交通的磁场辐射。一个投资【中 银大厦】、【星河世纪】的台湾博士，一直在地铁沿线买房买铺，他在香港、日本、上海都有同样的地铁情 结。 目前的西岸商圈，初步以【龙光】为龙头，【尚都】为高档次，【幸福海岸】为情调，【丽晶坊】为驿 站，是多元化的商业。这个大商圈概念，不是东门、华强北、吉之岛的人流大军，而是一种高档的消费 氛围，是以前整个宝安一直缺乏的。 这种购物人流，不会冲击宝安人宁静的生活，象沃尔玛、万佳的乱烘烘的局面，而是一种悠然自得 的风情式的街区，在万科城风情步行街，曾经体会过，那种慢条纹的生活。 ■岛的情结 各种各样的商业街，五颜六色各不相同，象群岛一样星罗棋布在深圳西岸，可能是契合了岛屿式的 情结。 【龙光】的台湾岛，【尚都】的朝鲜半岛，【幸福海岸】的法兰西，【丽晶坊】的日本岛，都是一种暂 时的比喻。后面会有一些解释。 ■商业不冲击住宅 一般容易犯的老毛病，就是住宅和商业的冲突，【鸿荣源地产】研发部如是说，不是住宅好了，商业 不行；就是商业好了，住宅受干扰；【尚都】的商业，寻求住户·商家的一种共赢，一种互相支持。 【鸿荣源地产】杨江说，【尚都】的高级餐饮、美容、茶社、咖啡厅等等，经营者和周围是相融是， 是一种街区商业，今后的趋势，或许街区的商业，慢慢取代庞大的商业中心，象一个大恐龙。 但是，这种街区，又不同于社区，是开放性的。曾经，沃尔玛、天虹、万佳、百佳、岁宝等，都在 和我们洽谈。我们倾向于租而不售。 ■地理交通 【尚都】位于宝安新中心区N4 地块，西北与宝安体育中心相邻，西南与宝安新行政中心相邻；东 南为龙光项目；东北与宝安老城区相邻。 地理交通方面，西面的【廊桥有梦】直通体育馆，南面港水南山铲岛，东邻龙光大社区，北靠公路 干道，景观、市政、文体资源丰富，是三合一巨无霸汉堡包。 【尚都】基地由南、北两狭长块地组成。东西总长约435M ，南北宽约 139M，地块用地面积 是 58071M2，计容积率建面为212800M2 ，住宅为162700M2，商业为50000M2，总户数1314 户，地面停车 259 辆，架空车库482 辆，地下车库 1142 辆。 ■规划建筑设计 1 【尚都】园区规划，根据用地被分为两块（中间为城市规划道路）的特点，分别做成两个相对独立 的园区。通过不同户型结合不同商业模式，做成两个建筑风格相近但有区别的园区，两园用过街平台联系 成一体。 南地块以中、小户型为主（两房、小三房及少量大三房）结合四层【大型商业】；北地块以中、大户 型为主（大三房、四房、五房及少量复式）结合沿地块周边布置的小商铺。 ■竞争和共赢 各家开发商的商铺，是星罗棋布的各个点，结构需要合理分布，各有各自的特色，不需要模仿别人， 死跟着别人后面，这样自然就避免了同质化的竞争。 商圈众家，不一定形式相同，有的是高端，有的是中端，有的是大众，哪个都能做好，没有绝对可 比性。据内幕消息，【西城上筑】谈的就是百佳，但对整个片区，仍然有一定的辐射能力。 ■怪胎商业 很多前后矛盾、自相矛盾、莫名其妙的商业，都是修炼不到火候的表现，例如，曾经风风火火闯九 州的【万达】商业，就是弄一个大的商业，周围弄一些小商业，最后，大商小商的扭打起来。 【顺驰】的商业，做法则是分割成很多碎块，一个个碎块之间，拼杀的很激烈，最后，有一个不可 收拾的结局。 ■麒麟与四不象 深圳有很多商业，都需要解决住、商的矛盾，解决投资、经营互利的矛盾。往往是，投资者上当， 经营者实施短期行为，把自己的老婆当歌妓。缺乏长远的责任考虑。 有一些中介代理公司，把一个已经成功的模式，硬套在另一个上，5 年前的成功经验，今天不一定 受用。昨天成功，今天不一定成功；彼处成功，不一定此处成功。定好了位，都会成功。 所谓的同致化，都是不动脑子的结果，硬抄袭别人的作品，有智力的人，就有思考计划，不存在同 致化的问题。学习【麒麟】的组合能力，将鹿角、龙鳞、马身、猪蹄等结合起来，而不是不假思索的堆砌， 成为【四不象】。 05 年【鸿荣源地产】，原想引进沃尔玛，但后来发