物业现有问题，通过上市能否解决.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 物业现有问题，通过上市能否解决 无论物业公司上市与否，要想解决问题唯一的途径就是创新，一个是经营模式上的创新，另一个是人员上的创新，这两个创新才能够带来行业的变革，才能够去解决行业所面临的问题，假如仅仅是停留在资金层面去解决问题，而不是在创新层面做一些变革的话，其实是没有太大意义的。  物业管理是一个有着30多年历史的行业，是一个劳动密集型的服务行业，而且众所周知物业是随着地产的快速发展而衍生出来的产物，并非是市场化的产物，所以如今随着房地产的发展空间不断缩小，物业公司也将重新面临市场化的考验，而由于物业并不是市场化的产物，长期以来，尤其是近两年，物业公司的争议越来越大，呈现的问题也是越来愈多，通过笔者的走访和调研主要总结出以下几大问题：  1.物业管理是一个典型的劳动密集型行业  作为典型的劳动密集型行业，物业管理正面临巨大的挑战。  各省市基础工资与物价的连连上涨，导致用工和运营成本越来越高；  物业基层作业员工的增长已经到瓶颈，对于大中型物业公司来讲，管理越来越困难；  物业基层员工主要靠加班费或灰色收入来增加个人收入，而物业企业则更期望基层员工有明确的晋升渠道和正直的价值观，这带来个人利益与企业利益的冲突；  随着社区社交的频繁，物业基层作业员工与客户的触点增多，给物业公司带来更大的品牌与品质风险。  2.人盯人的问题  在传统的物业管理中，主管或项目经理等管理人员的重要工作内容是监督基层员工，这些拿更高薪水的管理人员的管理效率较低，并且占据了项目绝大部分的成本；  从物业公司的角度上看，人盯人的科层制组织导致基层作业员工不能反馈真实的客户需求，同时也无法根据物业公司的本意落地响应。  3.项目的灰色地带  物业管理的过程中存在许多灰色地带，比如收取停车费不开取发票、项目经营的寻租等，这些灰色地带导致物业公司和业主利益的双重受损。  4.人工成本占据行业收入居多。  在物业行业，日常基础服务型的工种，其基本工资、福利、后勤保障、五险一金成为一个公司的主要开支，占据了收入的50%以上，导致行业的净利润下跌。  5.其他产业吸引劳动者导致物业从业者削减。  酒店业、旅游业、民宿业、快递等行业的人员同样也是要求文化水平不高，但是薪酬待遇却远远超过了物业服务行业，导致现在的物业公司招人难、留人难、培育难。  6.长期久拖未决的工程质量问题、不配套问题导致物业难作为。  物业公司是一个尴尬的行业，一方面业主对品质的需求很高，但是一方面施工质量和瑕疵的公司许多，草草交房，施工质量低下，成为行业的痛点和难点。物业公司却无法处理开发商和施工单位留下的遗留问题。导致成为物业服务行业最大的投诉，如地面漏水、墙体开裂、设计不合理。  配套不完善导致的业主投诉也成为物业公司的难题。公交、煤气、网络、噪音、用水用电等不配套和服务不完善，成为业主盯着物业公司不放的一个方面。  7.业主违法违规行为。  业主的违法违规问题，成为衡量一个小区业主守法、诚信的关键。违章搭建、私搭乱建、侵占公共通道、养鸡养狗、噪音污染，都是物业公司无法治理的头疼问题。  8.社保成本增加成为制约行业发展的重点。  一方面人工成本原本就占据了行业的收入百分之五十以上，加上政府要求“全员社保”，导致企业的经营成本增加，难以为继。如一个保安员是3000的工资，企业必需给他购买五险，一般的五险，加入在西南地区，至少正在1000元以上。其他的福利待遇如加班费、过节费、年终奖、服装费、办公费、法定契税加起来，每个员工的用工成本都在2000以上，加上工资就是5000元。  9.业主对自治管理的法律觉醒。  业主总感觉物业企业赚钱许多，殊不知专业的事情，应当交给专业人士去做。  但是随着业主的法律意识的觉醒，纷纷要求对小区进行自治管理，让许多管理不善的企业也渐渐在市场淘汰。  10.资本大鳄的加入。  小型的物业公司目前越来越难，主要因素也是许多大企业开头加快了市场扩张和拓展、收并购、投资的脚步。随着我国上市物业公司的增加，许多物业难以为继，只能被迫选择合作，或者解散。  11.没有工匠精神。  当然也有许多物业公司，对待业主态度恶劣，服务的品质很差，导致业主的满足度降低，长久以往，成为业主赶走的物业。  以上存在的11点问题，不管上市物业公司与否都要去解决，反而上市的物业公司由于透明公开化，这些问题反而变得更加的突出，所以去解决以上问题将变得更加的急迫。  上市之后对于解决这些问题有