年石家庄市公寓类产品研究报告.pdf

09 年石家庄市公寓类产品研究报告 一、 公寓类产品简介： 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场 上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不 同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般 可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配 套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型 公寓、酒店式公寓等几种类型。 1.普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限: 70 年；户 型面积小，30~60 平米。 产品特点：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物 业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整 体水平 目标客户及功能需求：高级白领及投资客；低首付、低月供；精 装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大。 2.商务公寓 用地性质：一般为综合性，用地（商住）或商业用地；产权类型： 商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50 年或 40 年。 产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又 可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼 1 目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及 创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜 力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。 3.酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权 年限：根据用地性质而定，40 年。 产品特点：面积较小，主力户型主要在 90 平米以下，装修档次 较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级 酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一 般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司， 专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管 理费也较高。 目标客户及功能需求：租客主要以企业高管、外籍人士、来往石 家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、 商务、交通条件；具备较高的投资价值。 二、 石家庄公寓类产品市场分析 1. 项目列表 容 占地（万 主 力 户 名称 地址 开发商 建面（万㎡） 积 开盘时间 均价（元/㎡） 装修情况 ㎡） 型 率 建 设 大 河北大地行 街 与 范 ME 码 房地产开发 7736 45640 5.9 2009 年 6900 40-109 精装修 西 路 交 有限公司 叉口 阿尔卡 平 安 大 荣盛房地产 33600 152076 3.5 2008年7月 5500 45-89 精装修 地亚 街 与 和 开发有限公 （860000） 2