- 1、本文档共56页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
丰湖花园商业裙楼策划报告 二零零六年十二月二十八日第一部分 项目市场探索一、市场背景1、近五年农产品进出口分析 连续5年出口额呈大幅增长趋势,表明农产品对外贸易前景好,需求见旺;总体呈现贸易“顺差—逆差—顺差”,表明中国在加入WTO后农产品竞争力在逐步增强。2、深圳及珠三角农产品需求分析经济发展势头保持稳健,消费信心增强;深圳市作为全国性和国际性物流城市的地位;急增的居住人口和庞大的流动人口。使深圳形成了罕见的对农副土特产品的巨大需求,迅速带动了珠江三角洲的农业产业化,孕生了中国最大的农产品批发市场和第一个农贸市场上市企业——布吉农批市场。 随着经济快速发展,深圳城市地位日益提升,居住人口和流动人口日益增加,农副土特产品的需求将越来越大。3、近年布吉农批市场交易额分析 根据02-05年数据显示,四年成交额呈大幅递增趋势,表明深圳对农产品需求大,农产品发展前景看好。4、小结近五年农产品市场呈良性发展,总体需求见旺,相关物业开发前景看好;深圳城市特性,孕育了农副土特产品巨大的需求和商机;二、竞争市场近年广东省内涌现大量综合批发市场,势必分流客户;深圳大量超市、百货,分流客源;随着生活水平的提高,客户对购物环境的要求提高,传统的批发市场设施和环境较差; 高档的批发市场是目前深圳市批发市场的空白点,高端入市迅速占领市场制高点,充分发挥自身优势,弥补传统批发市场的不足,增强自身的竞争力。市场结论 依托布吉农批市场,在业态上既要体现共性又要突显差异化特性,以高端定位入市,弥补市场空白点。第二部分 项目研判一、项目概况 本案属丰湖花园商业裙楼,位于布吉路和泥岗路交界处;负一层为水果批发市场,现已全部销售,但当前经营不太理想,大部分用于仓库使用,其租金由20-50元/㎡·月。一、二层总建筑面积9889㎡,内部装修基本完成;一层铺位161家,二层铺位218家,合计379家。 本案紧邻布吉农批市场,并且负一层与之相通。 依托布吉农批市场的优势和影响力,合理进行业态定位是本案运做的关键所在。二、项目四至三、项目工程概况图——铺位装修已基本完成(通道两傍铺位1)(通道两傍铺位1)(吊顶)(电梯井周边铺位)9、 人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气,抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心,不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望,作最大的努力。15、一个人炫耀什么,说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义,不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。9、 人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气,抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心,不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望,作最大的努力。15、一个人炫耀什么,说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义,不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。四、项目优劣势分析策略形成——发挥优势充分利用布吉农批市场浓厚的商业氛围,借助其优势和影响力;与布吉批发市场相辅相成,既突破其业态的空白点,又能符合其产品资源体系;充分诉求本项目拥有60年独立产权,比一般批发市场和商铺高出20年收益,投资前景及价值好;充分整合布吉农产品批发中心公司的资源,借鉴其丰富经验。优势分析(S)布吉农批市场良好的商业氛围,将成为本案投资潜力的有力佐证;60年产权,拥有独立产权物业;深圳市布吉农产品批发中心是本项目合作伙伴,对农批市场运做具备丰富的经验和客户资源;本案档次较高,购物环境绝佳;单个铺位面积较小,价格抗性大;外部交通较好,紧邻清水河物流基地;另属地铁物业,交通便利。劣势分析(W)内部交通不便,无法进行大体量商品交易;且二楼仅一座货运电梯,不利于货物进出;物业进出口不合理,易造成交通堵塞;服务配套设施缺乏项目总体规模较小,不易于形成“群集效应”;铺位使用率低;策略形成——淡化劣势增设停车场出口(详见物业发展建议);适当减少二楼铺位,用于增设银行、商务洽谈室等高档商务配套;停车场所合理划分为居民停车场和商务停车场,尽量缓解交通堵塞问题。机会分析(O)布吉农批市场即将拆建,而本项目高端入市,势必吸引其经营者及投资客;布吉批发市场大部分是经营业主、投资客户见证其发展,对同类业态市场投资信心强;商业物业的投资前景及投资价值好;国家、地方政府利好政策支持策略形成——抓住机会充分演绎布吉农批市场的发展历程,激发当地经营者和投资客购买心理;与政府部门进行互动,且加强对政府利好政策支持的宣传。威胁分析(T)近年珠三角涌现大量综合批发市场,势必分流客户;国家宏观政策对商业项目的影响,增加了项目运做成本;另2022年宏观政策的不确定性。策略形成——归避威胁充分发挥自身优势,并采取措施弥补场地和物流上的不足;
文档评论(0)