某花园商业裙楼策划报告.pptx

丰湖花园商业裙楼策划报告 二零零六年十二月二十八日第一部分 项目市场探索一、市场背景1、近五年农产品进出口分析 连续5年出口额呈大幅增长趋势，表明农产品对外贸易前景好，需求见旺；总体呈现贸易“顺差—逆差—顺差”，表明中国在加入WTO后农产品竞争力在逐步增强。2、深圳及珠三角农产品需求分析经济发展势头保持稳健，消费信心增强；深圳市作为全国性和国际性物流城市的地位；急增的居住人口和庞大的流动人口。使深圳形成了罕见的对农副土特产品的巨大需求，迅速带动了珠江三角洲的农业产业化，孕生了中国最大的农产品批发市场和第一个农贸市场上市企业——布吉农批市场。 随着经济快速发展，深圳城市地位日益提升，居住人口和流动人口日益增加，农副土特产品的需求将越来越大。3、近年布吉农批市场交易额分析 根据02-05年数据显示，四年成交额呈大幅递增趋势，表明深圳对农产品需求大，农产品发展前景看好。4、小结近五年农产品市场呈良性发展，总体需求见旺，相关物业开发前景看好；深圳城市特性，孕育了农副土特产品巨大的需求和商机；二、竞争市场近年广东省内涌现大量综合批发市场，势必分流客户；深圳大量超市、百货，分流客源；随着生活水平的提高，客户对购物环境的要求提高，传统的批发市场设施和环境较差； 高档的批发市场是目前深圳市批发市场的空白点，高端入市迅速占领市场制高点，充分发挥自身优势，弥补传统批发市场的不足，增强自身的竞争力。市场结论 依托布吉农批市场，在业态上既要体现共性又要突显差异化特性，以高端定位入市，弥补市场空白点。第二部分 项目研判一、项目概况 本案属丰湖花园商业裙楼，位于布吉路和泥岗路交界处；负一层为水果批发市场，现已全部销售，但当前经营不太理想，大部分用于仓库使用，其租金由20-50元/㎡·月。一、二层总建筑面积9889㎡，内部装修基本完成；一层铺位161家，二层铺位218家，合计379家。 本案紧邻布吉农批市场，并且负一层与之相通。 依托布吉农批市场的优势和影响力，合理进行业态定位是本案运做的关键所在。二、项目四至三、项目工程概况图——铺位装修已基本完成（通道两傍铺位1）（通道两傍铺位1）（吊顶）（电梯井周边铺位）9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。四、项目优劣势分析策略形成——发挥优势充分利用布吉农批市场浓厚的商业氛围，借助其优势和影响力；与布吉批发市场相辅相成，既突破其业态的空白点，又能符合其产品资源体系；充分诉求本项目拥有60年独立产权，比一般批发市场和商铺高出20年收益，投资前景及价值好；充分整合布吉农产品批发中心公司的资源，借鉴其丰富经验。优势分析（S）布吉农批市场良好的商业氛围，将成为本案投资潜力的有力佐证；60年产权，拥有独立产权物业；深圳市布吉农产品批发中心是本项目合作伙伴，对农批市场运做具备丰富的经验和客户资源；本案档次较高，购物环境绝佳；单个铺位面积较小，价格抗性大；外部交通较好，紧邻清水河物流基地；另属地铁物业，交通便利。劣势分析（W）内部交通不便，无法进行大体量商品交易；且二楼仅一座货运电梯，不利于货物进出；物业进出口不合理，易造成交通堵塞；服务配套设施缺乏项目总体规模较小，不易于形成“群集效应”；铺位使用率低；策略形成——淡化劣势增设停车场出口（详见物业发展建议）；适当减少二楼铺位，用于增设银行、商务洽谈室等高档商务配套；停车场所合理划分为居民停车场和商务停车场，尽量缓解交通堵塞问题。机会分析（O）布吉农批市场即将拆建，而本项目高端入市，势必吸引其经营者及投资客；布吉批发市场大部分是经营业主、投资客户见证其发展，对同类业态市场投资信心强；商业物业的投资前景及投资价值好；国家、地方政府利好政策支持策略形成——抓住机会充分演绎布吉农批市场的发展历程，激发当地经营者和投资客购买心理；与政府部门进行互动，且加强对政府利好政策支持的宣传。威胁分析（T）近年珠三角涌现大量综合批发市场，势必分流客户；国家宏观政策对商业项目的影响，增加了项目运做成本；另2022年宏观政策的不确定性。策略形成——归避威胁充分发挥自身优势，并采取措施弥补场地和物流上的不足；