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小产权房买卖合同效力问题 小产权房买卖合同效力问题１、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效法律规定：〔1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部;宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。〔２〕国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999〕39号〕其次条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进展房地产开发；农民集体土地用法权不得出让、转让或出租用于非农业建立；农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证。〔3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知》〔国办发〔2００7〕71号〕规定,农村住宅用地只能安排给本村村民,城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房〞。解读:依据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能安排给本村村民,并制止向城市居民出售，但并没有制止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，依据私法原理,法无制止即可为，我国法律法规并没有制止本集体成员之间的小产权房进展买卖，因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利力量和民事行为力量，签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违背法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效案例索引江西省赣州市中级人民法院民事判决书〔201３)赣中民一终字第264号案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村ＸＸ角村民小组(现更改为崇义县XＸ镇XX新村〕村民，被告殷某为崇义县XＸ乡XＸ村XX组村民。20１0年２月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，商定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村ＸX号小大路边新建的砖混构造第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》商定由原告负责办理国有土地全部权房产证,国有土地用法权证等,被告因未获得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。裁判要旨：〔一审法院)农村集体土地宅基地用法权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联络,非本集体经济组织成员无权获得或变相获得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的用法权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违背我国有关法律、法规强迫性规定，应认定为无效协议。(二审法院〕宅基地用法权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县ＸＸ乡XＸ村XＸ组的村民,并非崇义县XX镇XＸ新村的集体经济组织成员，其不具有用法XX镇ＸX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未获得XX镇XX新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书(201４)赣中民一终字第２５４号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书〔2014〕西桃民初字第1018号。3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效案例索引江西省南昌市中级人民法院民事判决书(２015〕洪民三终字第91号案情简介:20０２年，南昌经济技术开发区区工委、管委会打算对下罗村ＸＸ自然村施行拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。200２年1月１6日,下罗村委会与汪某签订一份《下罗XＸ自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进展了商定。20０3年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。２005年7月1日,原告汪某〔作为甲方)与被告黄某〔作为乙方，为城镇居民〕签订了一份《协议书》，商定由乙方认购甲方全部的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告知至法院要求被告返还上述小产权房。裁判要旨：(一审法院〕农村的土地,除由法律规定属于国家全部的以外,属于农民集体全部。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能安排给本村村民,城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房〞的规定,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进展流转，城镇居民到农村购置农民住宅的行为是不受法律爱护的,该买卖行为一般是无效的。〔二审法院〕汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违背了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能安排给本村村