小区物业管理调研报告.docxVIP

小区物业管理调研报告 小区物业管理调研报告近年来，随着我县城镇化进程的快速推动，房地产业得到了迅猛进展，建成了一大批住宅小区。在____高速上远远望去，一幢幢美丽的高层矗立在__南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区普及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经受了从无到有，从探索试点到稳步进展，管理对象从单一的住宅小区进展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的修理养护、环境保洁、平安巡查、绿化管养等各类物业效劳。但由于物业管理在我县起步比拟晚，进展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需实行有效对策来加以改良和解决。一、根本现状截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼XXX个，建筑面积XXX万平方米，规划住房12711套，入住44XXX人。入住人口占城区总人口的XX%。建立方式主要为：90年月各单位在后院集资建立的房屋占XX%，商品房占XX%，小产全权房占XX%，保障性住房占5%。我县物业管理有三种形式。一是由物业效劳企业管理，全县有物业效劳企业XXX家，资质全部为暂定三级，从业人员XXX人，虽然效劳小区只有XXX个，但这些小区住宅总面积约XXX万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区XXX 个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约XXX万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区XXX个，面积约XXX万平方米。二、小区管理存在的问题通过统计数字可以看出，目前全县绝大局部住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的XXX个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、效劳缺失等诸多问题。这些问题不仅挺直影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累主动易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：〔一〕准入门槛低，效劳不标准。我县现有XXX家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员XXX人，注册资本都在 XXX万—XXX万元，平均每家公司员工不到XXX人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业效劳，更谈不上持证上岗，整体人员素养令人堪忧。物业效劳大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随便玩耍等现象比比皆是。即使卫生清扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫根本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗大事屡有发生。〔二〕收费标准凹凸不一，收费难度大。一方面，物业公司收费工程不一，收费标准自定，凹凸参差不齐。高层小区收费工程最多的有物业效劳费、地下室效劳费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1XXX元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准；除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比拟剧烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购置，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以准时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳阅历，对水、电等实行智能卡统一管理，削减了物业收费难度，管理比拟便利，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满足。〔三〕根底设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建立乱，那么物业管理乱。主要表如今各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等根底设施无法配建，规模小、本钱高，物业管理无利可图，甚者可能赔本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要缘由。二是建立工程质量有硬伤。建立工程质量问题本身属开发商应担当的责任，但工程交付用法后，因质量问题，物业效劳企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理会，这类大事往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥当解决。三是提早交付埋隐患。根据国家规定，在工程交付用法前，开发商必需组织相关单位人员进展消防单项验收和电梯单项验收，最终进展工程总体验收。但调查中发觉，我县好多开发工程未经任何验收而擅自交付用法，业主入住后，因室外工程未完工，楼内自然?气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比方