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小产权房买卖合同的效力和法律风险分析 合同订立原那么公平原那么：依据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位公平，一方不得将自己的意志强加给另一方〞的规定，公平原那么是指地位公平的合同当事人，在充分协商达成全都意思表示的前提下订立合同的原那么。这一原那么包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律公平。不管全部制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是公平的。②合同中的权利义务对等。当事人所获得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵害别人权益；要求制止平调和无偿调拨。③合同当事人必需就合同条款充分协商，获得全都，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫指令、胁迫等手段签订合同。自愿原那么：依据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预〞的规定，民事活动除法律强迫性的规定外，由当事人自愿商定。包括：第一，订不订立合同自愿；其次，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的状况下自愿商定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由商定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。公正原那么：依据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公正原那么确定各方的权利和义务〞的规定，公正原那么要求合同双方当事人之间的权利义务要公正合理详细包括：第一，在订立合同时，要依据公正原那么确定双方的权利和义务；其次，依据公正原那么确定风险的合理安排；第三，依据公正原那么确定违约责任。老实信誉原那么：依据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循老实信誉原那么〞的规定，老实信誉原那么要求当事人在订立合同的全过程中，都要老实，讲信誉，不得有欺诈或其他违反老实信誉的行为。小产权房买卖合同的效力和法律风险分析城市房价的飞涨带动了小产权房的出现，但是小产权房没有国家发放的土地用法证和预售答应证，根据国家的相关要求，“小产权房〞不得确权发证，不受法律爱护。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的购房合同在国土房管局不会赐予备案，是属于无效合同。本文就小产权房买卖合同效力问题以详细案例的形式为大家分析，仅作参考。【案例介绍】2010年1月，北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小产权房价格比商品房价格有明显优势，才选择购置用于自己用法。签订协议并支付房款后，朱先生与村委会也签署了入住协议，完成了房屋交付并实际用法。此后，房价不断上涨。2013年10月，阴女士认为其与朱先生签订的协议违背国家关于“小产权房禁售〞的规定，协议属于无效合同，于是到法院起诉买房人朱先生，请求法院判令双方合同无效。门头沟区法院审理后认为，本案买卖双方签订协议时对于该房屋为小产权房的事实均知情，《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强迫性规定，应为有效合同。2013年12月，法院作出判决，对于阴女士要求确认合同无效的诉讼恳求，不予支持。阴女士不服判决，已提起上诉，上诉案件仍在审理之中。【律师分析】一、上述判决是否意味着“小产权房〞买卖全面合法化呢?答案是否认的。依据占用土地性质和获得规划答应的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地用法权证，获得规划答应、施工答应证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体全部的土地用法权不得出让、转让或者出租用与非农业建立〞、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让〞、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出制止性规定，但这些规定并不属于效力性强迫性标准，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法理论来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、老实信誉。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等缘由主见合同无效，使遵守老实信誉原那么的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和老实信誉的社会根基。因此，合法的小产权房买卖表达了当事人意思