深圳国际商会中心执行报告.pptxVIP

深圳国际商会中心执行报告超越 走在时代前面深圳国际商会中心CITY CENTER转型，新的契机从城市发展的眼光来看，深圳的建设速度是令人吃惊的，20年的短短时间，深圳已经经历了几次转型……2002国际化专业城市1997国际化城市1992区域性中心1987经济开放特区1982行政特区小渔村深圳2002-2003年大事记2002年，国际零售巨头沃尔玛亚洲总部和采购中心进驻嘉里中心，引发新一轮罗湖写字楼热潮；2002年12月4日，深圳会展中心正式开工，预计明年7月完成主体建筑，2005年4月全部竣工；2003年1月24日，深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审，预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于2005年底建成通车；深圳2002-2003年大事记1月29日，香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西部通道和后海湾干线，两项工程均计划于今年6月动工；2003年1月27日，深圳皇岗口岸实现24小时通关；深圳地铁工程施工两年多来，建设进展顺利，1号线隧道将于今年5月贯通，轨道有望于今年8月铺成；4号线隧道在8月也可贯通，11月实现轨通；2003年和深圳有关的名词： 地铁上盖、CBD的建设、城市中心的西移、物流经济、24小时通关、二线关撤销、会展经济、深港融合、大珠三角经济……深圳将变成这样……其他国家香港华东华南珠三角东南亚深圳深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向的有特色的 国际化专业城市。深圳国际商会中心在这样一个风云际会的时刻脱颖而出，深圳的转型和新的发展方向对我们而言无疑是提供了无数的机会和可能，但也是新的挑战和竞争！总体利好的市场背景 无疑以上的这些名词所代表的行动给写字楼提供了更广阔的开发空间，而市场也毫无疑问地出现了理性的回升。利好背景：写字楼市场见底回升空置量明显下降高端写字楼出租率持续上升，租金回调（详细分析请阅附件一：深圳写字楼市场总势）楼盘名称年份嘉里中心地王大厦发展银行大厦特区报业大厦200085%60%65%70%200190%75%75%80%200295%80%90%88.%注??纯出租?部分甲级写字楼实际使用情况价格1200010000时代金融中心中央商务大厦11000-12000元福建兴业大庆8500元国商B10500元国商A9800元8000时间2000年2001年2002年个盘实现均价变迁日趋严峻的竞争态势然而获得这些信息的不仅仅是我们，整个市场的竞争也如火如荼，我们在时间和空间的两个轴线上都面临着竞争。深圳市存量高档写字楼中心区13金花国际商会中心2004年的甲A出租写字楼写字楼供应分区统计中心区写字楼分级统计未来写字楼的供应集中在中心区；存量及二手楼对价格的约束地王大厦成为高档写字楼价格标杆写字楼供大于求，难于形成抢购的局面；高端客户只租不买。（详细分析请阅附件二：深圳2003-2004写字楼市场竞争分析）客户的区分和定位作为CBD实质性的首个超高层写字楼，我们没有现成的参照系，因此对客户的确认成为我们的首要问题。客户定位思路目标客户国商AB客户基础筛选在售高档写字楼客户新客户源自身优势资源分析不同层次写字楼客户关系甲A高端客户中端客户高端客户甲B低端客户中端客户低端客户高端客户调研调研方法：抽样调查（实地和电话访谈）样本楼盘：深圳地王大厦、嘉里中心、赛格广场、世贸广场、江苏大厦、特区报业大厦数据详见附件三：高档写字楼客户调查在深圳整体产业结构进行变化和调整的宏观背景下，金融、证券、银行甚至房地产，这些行业已经不成为主要的支柱行业；市场的调节自然地对他们的规模、增长速度、发展稳定程度提出了更高的要求；但这些行业的领先者仍有这样的需要和这样能力购买甲A级写字楼作为办公空间。他们中的佼佼者仍将是消化甲A级写字楼中低楼层单位的主要目标群体。除了他们之外，深圳以自身特有的优势吸引着新的一批入驻者，他们代表着深圳无数新的可能。多个角度来看问题！销售产品客户寻找真实价值点挖掘产品特色真正的地段价值在哪里？会展中心北区行政和文化中心南区商业中心深港融合启动珠三角的联动我们不关心虚无的名词和噱头，我们关心的是这些名词意味着怎样的实际利益？会展 会展不仅仅是相邻的一个建筑，它意味着更多的机会、更多的信息、更流畅的沟通！深圳会议展览中心建于深圳市民中心广场北端，南临滨河大道，北临福华三路。总占地面积１２８０００平方米，总建筑面积２４６８００平方米。本建筑方案由单层的展厅及中间的高层部分组成。单层展厅长５４０米，宽２８２米，横向有两条３０米的室外通道穿过。展厅为拱形屋顶，高度为１２．５米至３０米。中间高层部分在标高４５米以下，长５４０米，宽约４０米，共四层。底层层高７．５米，与两侧展厅相连通。二层标高７．５Ｍ为展览前厅。三层标高１５ｍ为贵宾，办公及小型展室。四层标高３０米，为架空观光层。架空层上部为长３