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二手房买卖中常见的 个法律风险及防范措施 二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施第一局部买家严格履约1、购房资格易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法连续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。律师支招：买家必需落实自己的购房资格是否完善，否那么绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。2、定金支付义务易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能依据拖延履行责任条款，解除合同。律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必需足额且准时支付，假如支付有困难，在订立合同前就必需考虑好，在订立合同时，依据自己的力量和情况作出商定。其次，现金支付的，必需让卖方给你出具收据；汇款转账的，必需支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户，汇款后留存好汇款凭证，假如可以，最好让卖方出具收据。3、首付款支付义务常犯错误：首付款通过第三方监管平台支付的，常见的错误有：选错监管方式、选错监管机构。〔首付款挺直支付给卖家的，参见第2点〕律师支招：有一类监管，支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，假设期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，此方式可取；还有一类监管，不少银行都供应，支取的条件是某个商定时间到来，那么自动放款给卖家，此方式不行取，因为合同履行过程有许多变量，甚至纠纷，原定时间到了，买家未必已经获得相应房屋权利。有关监管机构，有些地方的不动产登记中心供应监管效劳，可取；有些特别有诚信的中介机构，在银行开设有监管专户并在建立主管部门备案，可取；一些小中介未经备案的所谓监管账户，不行取，已发生多起卷款潜逃大事。4、申请贷款义务常犯错误：买家在合同中商定批贷的详细时间；买家没有商定第一次申贷失败后的处理方式。买家假如犯了第一个错误，极简单构成拖延履行，让卖家抓住时机解约；买家假如犯了其次个错误，申贷失败，自有资金难以支付，也会导致卖家解除合同。律师支招：买家在合同中只能依据自身状况，商定何时提交申贷资料，而不能商定何时获得批贷通知，因为何时批贷是银行和公积金中心的权利，买家是掌控不了的；买家在合同中必需商定，第一次申贷失败后的处理方式，律师建议的方式是：假设第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付〔如买家有力量自行支付余款〕/或选择商定：合同解除，双方互不担当违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家担当。5、缴税义务常犯错误：存量房买卖中，绝大多数地区都会商定由买家担当全部税款，不少买家未事先预判好税负大小，缴税时发觉税负远超预期，导致骑虎难下。房屋交易税收冗杂繁重，主要涉及契税、营业税、个人所得税、印花税。除印花税以外，其他三类税负均比拟高：契税根本税率3%，不怜悯况又有%和1%优待；营业税及附加税率%，不怜悯况下存在优待和免征；个人所得税税率20%，不怜悯况下存在优待和免征〔有地方根据差额20%征收所得税，如北京地区；也有城市根据成交总额2%计收；状况不等〕。律师支招：提早自行计算或询问律师核算；要求中介进展计算，并将计算结果列入居间合同中。6、共同义务常犯错误：房屋买卖合同中有些义务是买卖双方共同负担的，有时买家错认为是卖家单方义务，导致自己违约。比方：办理资金监管、办理网签备案、办理过户登记、办理税收缴纳、都是需要双方协作完成的义务。律师支招：但凡需要双方协作才能完成的合同事项，买家均需要仔细协作履行，否那么会导致自己没有履行共同义务中的己方义务，构成违约。7、履约时间常犯错误：买家未根据商定时间履行义务，这是买家常常犯错误，后果很严峻。因为绝大多数房屋买卖合同都商定：一方拖延履行义务到达肯定时间，另一方有权解除合同并要求赔偿。理论中，拖延解除的时间常商定为超过10或15天〔以详细合同商定为准〕，买家因此被解约的案例数不胜数。律师支招：作为买家，有一系列的义务都有详细的完成时间截点或条件，比方前述1-6项义务，都有商定期限或经催告后的法定履行期限。买家肯定不能马虎，必需仔细阅读合同，对自己每一项义务应当在什么时间完成，要心中有数，并仔细落实，否那么就会构成违约。8、黑白合同避税常犯错误：买家通过补充协议和网签协议，降低房屋成交价格〔将一局部价格计为设施设备款〕，卖家以此为由要求确认合同无效。律师支招：此种状况下，当房屋价格高于指导价格，且无确凿证据证明双方系恶意串通，一般还是认可