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二手房交易的详细流程及注意事项培训资料 二手房交易的具体流程及留意事项二手房交易的具体流程及留意事项二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进展交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房〔房改房〕、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的具体流程及留意事项呢？第1步：买卖前的产权审核担忧买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进展自主交易的一大缘由。但做足前期预备工作，这一问题也将不是问题。首先，要认真查看业主的房产证，留意房产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比方购房发票、契税发票等，作为帮助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必需去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要无视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能到达5万元。所以当交易进展到这个环节时，请多留个心眼。假如你看中的房子还在按揭中，定金最好不要挺直交到业主手中，而应当交由第三方监管。假如买卖双方都有可以信任的第三方，那么可以签一个简洁协议，商定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方那么视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由回绝履行合同的，视为违约〞。假如没有可靠的第三方，定金最好交由银行监管。详细做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，商定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要商定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，详细条款见示范文本。风险提示：1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或商定高额违约金，进步违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫〞;3 .为避开交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，商定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。第3步：赎楼赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提早供楼。“出于风险考虑，买家最好采纳前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节约0.4%的短期赎楼利息，但假如交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。〞美联物业按揭部总监王青说。这里边还有一些小窍门：假如通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节约不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比方某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。假如不知道如何选择担保公司，可到准备办按揭的银行询问，否那么先行选择担保公司可能要空跑一趟。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不行取的方法。假如发生交易因意外缘由终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼〞，即业主自己通过担保公司向银行借款。第4步：付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要担忧的其次大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方根据既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必需放银行监管。详细操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自由银行开一个账户，商定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。假如交易顺当完成，银行会把款项打给卖方;假如中间出现问题交易终止，那么把首期款再打回给买方。银行供应此项效劳，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行办理资金监管，那么可以省去这笔费用。出于公正角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避开买家到时候不协作放款给卖家带来困扰。风险提示：1.买家要保证首期款通过独立的第三方进展监管，避开资金风险。用首期款为卖家