中原地产_深圳葵涌土洋项目前期定位提案报告页.pptxVIP

葵涌土洋项目竞标报告中原地产事业六部A组2021/5/28 从明天起，做一个幸福的人　喂马，劈柴，周游世界　从明天起，关心粮食和蔬菜　我有一所房子，面朝大海，春暖花开　从明天起，和每一个亲人通信　告诉他们我的幸福　那幸福的闪电告诉我的　我将告诉每一个人　给每一条河每一座山取一个温暖的名字　陌生人，我也为你祝福　愿你有一个灿烂的前程　愿你有情人终成眷属　愿你在尘世获得幸福　我只愿面朝大海，春暖花开 面朝大海，春暖花开 海子营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！从承翰和其作品说起…“承传鲁班精神、翰书广厦伟绩”----- 布吉中心区35万平米的大型生态社区----慢城；深圳实验承翰学校； 龙岗中心城及海口项目；东部系列——南澳项目、葵涌阳光海岸、海语山林……承翰三项目齐发，东部海岸将赋予承翰地产不一样的意义……回到我们的项目…本项目作为承翰东部海岸系列中的一个，存在的以下几个核心问题：Q1：地块周边农民房、厂房形象杂乱，如何规避？Q2：葵涌土洋片区感受差，认同度不高，如何从片区跳脱？Q3：如何掌控客户需求,实现地块的价值最大化？Q4：如何实现与其余两个东部系列项目的互动共赢？ 中原将秉承求真、务实的专业态度和操作经验，愿为发展商解决营销问题；探寻项目价值最大化的有效方法。区域价值研判1葵涌及地块印象23项目借鉴项目定位4项目价值提升5报告思路 首先，从地块本身的质素出发，研判项目可能的发展方向。地块印象开发条件及资源指标关键词：1.2容积率项目地块经济指标占地面积：40000.66平米建筑面积：48000平米建筑容积率：≤1.2建筑覆盖率：≤30% 绿化率：≥35%其中 住宅面积：43200平米商业面积：800平米会所面积：1500平米独立占地9班幼儿园：1500平米垃圾收集站：100-150平米地块四至项目北向靠山，山体上方遍布高压电线，辐射危险较大四至关键词：山海景观资源项目西向为御海湾山庄；远处可观山景海景项目东向为山体遮挡；东南向可观海景。项目南向为工厂厂房，短期内不拆迁；远处可观海景9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。项目地块高差分析项目东北地块高，西南地块低，由东北向西南呈坡地形状；最大高差为35米左右。西南地块东北地块思考： 由于项目西南和东北两个地块高差上存在较大差异，可考虑利用地势，在产品规划上做区隔，规避地块高差造成的景观视线问题。项目周边环境项目南向紧邻工厂厂区，均为小型加工业工厂，厂区排布杂乱，降低项目整体形象档次。本项目噪音属于1类区域，按照深圳市环保局1997年制定标准判断，符合居住小区的标准。项目周边存在最大的噪音污染是南边的工厂厂房。本项目临近工厂空气污染较为严重，工厂厂房外经常堆放材料及废弃物，由于地处偏僻，无人看管，加之气温较高，散发的气味会波及到项目楼盘。规避方案噪音规避：应对一：使用双层隔音玻璃（LOW-E），既可以隔音也可以防止紫外线照射；应对二：可在项目沿路围起高墙和绿化带，一来阻断隔音，二来建立私家社区，与周边环境隔离。空气污染规避：策略：建筑排布考虑风向因素。物业形象规避建议：策略：项目东北地块地势偏高，在产品规划上建议采用叠墅产品，远离工厂，规避工厂脏乱形象；策略：项目西南地块地势偏低，在产品规划上建议采用高层产品，使项目景观资源最大化；项目周边交通通达性差，沿途状况不佳。项目通达性较差，市政路去往项目需通过农民房、工厂等，土沙路暂不能通往项目，来往较为不便。客户到访交通干线：自驾车客户梅林关-南坪快速-水官高速-盐排高速-盐坝高速罗沙公路-深盐公路-盐坝高速项目入口两车道土沙路（两车道）项目交通辐射公交车线路横岗-大鹏途经横岗、葵涌、溪冲、大鹏818 龙岗-大鹏途经大鹏、葵涌、龙岗● 葵涌● 大鹏364 福田-大鹏途经福田、罗湖、盐田、大、小梅沙、葵涌、大鹏360 银湖-南澳途经银湖、福田、罗湖、沙头角、大、小梅沙、葵涌、大鹏、南澳● 南澳项目公交路线相对较为方便东南向龙岗至葵涌 818、803西向南澳、大鹏至葵涌 360东向福田、银湖至葵涌 364项目