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二手房买卖的法律风险分析(典型案例) 二手房买卖的法律风险分析〔典型案例〕二手房买卖合同纠纷十个典型案例从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的其次大类案由。因西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为冗杂等特点，涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权状况、抵押贷款、托付代理、居间活动等其他法律问题，及以享受训练资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。上述二手房交易的冗杂性加之当事人相关法律学问的缺乏、防范意识的缺乏，导致房屋买卖纠纷常常发生。因此，我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷案件进展了系统化调研和类型化梳理，总结出十大类常见“风险房〞，通过对典型案例进展解读，展现不同类型二手房中常见的法律风险，并介绍防范相关风险的法律学问，以期为社会公众躲避风险、维护合法权益供应借鉴，从而削减购房风险，保障交易顺畅。案例一：慎选抵押房案情介绍2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，商定韩先生购置张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。韩先生知晓相关状况，合同中也做了相关商定，商定张女士在签订合同后10个工作日内办理提早还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法连续交易。韩先生诉至我院要求张女士按照合同支付违约金。法官说法设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的商定没有问题，但是张女士并未根据商定办理银行还款，导致合同没有方法连续履行，张女士应当担当违约责任。因此，最终我院判决张女士支付违约金。在二手房买卖合同履行过程中，常常会有交易房屋存在抵押的状况，假如要进展交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，假如在解除抵押的过程中卖房人因各种缘由不解抵押，都将挺直影响下一步合同的履行。因此，在购置房屋中要慎重购置抵押房屋。如要购置抵押房，肯定要妥当签订合同，催促卖房人解押，防范意外状况发生。案例二：防范抵债房案情介绍2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订托付书，受权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日，因陈老太未能归还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家，后诉至我院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。法官说法法院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公正，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。理论中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理托付售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力归还借款后，房屋被低价转卖的状况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，损害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警觉。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，肯定不要急于交易，要审核出售人的全部权状况，弄清晰实际交易人和房屋产权人的关系，避开购置抵债房屋造成经济损失。案例三：巧签共有房案情介绍2010年10月12日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，商定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生连续履行合同。法官说法《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同全部，夫妻对共同全部的财产，有公平的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为的确未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求连续履行合同的诉讼恳求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当按