二手房交易十大疑难问题之三——司法查封房屋买卖法律问题.docxVIP

二手房交易十大疑难问题之三——司法查封房屋买卖法律问题 二手房交易十大疑难问题之三——司法查封房屋买卖法律问题发表时间:2010年09月27日 关键词:二手房交易上海-闸北区李文华402080246害方有权恳求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人恳求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。2、出卖人有意隐瞒房屋已被司法查封的状况，但买受人不恳求撤销合同的，买卖合同有效，买受人有权恳求连续履行合同。如司法查封情况在法庭辩论完毕前未被解除的，买受人有权以合同目的不能实现为由解除合同并要求出卖人担当违约责任。【案例2】2009年11月5日，陈某和李某在上海某房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖协议》一份，商定陈某将其全部的位于上海某路某弄某号某室房屋转让给李某，转让价款为人民币210万元，首付款为人民币63万元，其余房款通过银行贷款方式支付。合同签订当天，李某即向陈某支付了购房定金计人民币10万元。 2009年11月8日，李某经向房地产交易中心查阅得知该房屋已被两家法院查封，查封金额共计80万元，遂起诉至法院要求解除合同并要求陈某双倍返还定金。一审法庭辩论前，该房屋的司法查封情况未能解除。本案中，出卖人陈某有意隐瞒房屋已被司法查封的状况，存在过错，但由于买受人李某未申请撤销合同，双方签订的买卖合同可以认定为双方真实意思表示，应确认有效，双方均应严格遵守。因未解除查封的房屋无法办理产权过户手续，合同目的无法实现，李某有权要求解除合同、双倍返还定金。假如有证据证明定金少于房价涨幅的，买受人还有权结合其已付款状况酌情要求出卖人赔偿差价损失。【案例3】2009年8月2日，王某与谢某在上海某房地产经纪事务所的居间介绍下签订《房地产买卖协议》，商定谢某将上海市某路某弄某号某室一套约74平方米的房屋转让给王某，转让款为85万元。协议签订当日，王某支付了定金10万元。 2009年8月25日，王某预备按约支付首付款时，得知谢某因涉及债务纠纷，该房屋早已被法院司法查封。其后，王某提出将首付款支付到法院，谢某予以回绝，双方经屡次协商未果，王某遂起诉至法要求解除合同并要求谢某双倍返还定金。本案中，双方签订的《房地产买卖协议》，系当事人真实意思表示，依法确认有效，均应遵守。谢某明知其房屋早已被法院查封而未告知对方，明显存在过错。而当王某得知查封实情，提出合理履行方式后，谢某未予协作解决。可见，导致买卖合同无法履行的责任在于谢某，其行为明显构成违约，理应担当违约责任，依法应当双倍返还定金。法条链接：《合同法》第九十四条 有以下情形之一的，当事人可以解除合同：……〔四〕当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合商定的，对方可以要求履行，但有以下情形之一的除外：〔一〕法律上或者事实上不能履行；……第一百一十五条 当事人可以按照《中华人民共和国担保法》商定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，应当双倍返还定金。3、出卖人照实告知房屋已被司法查封的状况的，房屋买卖合同有效，双方均应按照合同履行。我们首先从法律法规的规定来分析司法查封房屋买卖合同的效力：《中华人民共和国合同法》〔 1999年10月1日起施行〕第五十二条规定：“有以下情形之一的，合同无效：〔一〕一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；〔二〕恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩盖非法目的；〔四〕损害社会公共利益；〔五〕违背法律、行政法规的强迫性规定〞。《最高人民法院院关于适用假设干问题的说明〔一〕》〔 1999年12月29日起施行〕第四条规定：“合同法施行以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据〞。《中华人民共和国城市房地产管理法》〔 1994年7月5日通过， 2007年8月30日修正〕第三十八条规定：“以下房地产，不得转让：……〔二〕司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的；…….〞《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》〔 1997年4月7日施行〕中提到：“北京亚运特需供给公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同〞。