《物业管理风险分析与防范》.pptxVIP

进取 责任 1 物业管理风险分析与 防范 谭 巍 进取 责任 2 一、风险来源 过度依附房地产开发商。 各行政部门、专业服务部门服务不到位。 业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。 外 部 风 险 风 险 来 源 内 部 风 险 企业领导追求短期利益。 物业服务人员素质偏低。 内部管理不科学、不规范。 进取 责任 3 二、物业管理中的十大风险 3 6 8 5 10 5 1 进取 责任 4 1.物业项目拓展与承接风险 ①招投标中风险防范的几个要点： ◆了解开发商的资信、项目的质量等； ◆新项目在当地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业收费标准和物业服务费的收缴率情况； ◆新项目所在地的地方性物业管理政策法规、财税政策及劳动用工政策等； ◆ 了解新项目所在地的公共事业费结算处理办法等其他物业服务相关的环境因素。 ②签订合同中的风险防范 合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定(制定合理的归责原则，以过错责任原则为基本原则，无过错原则和公平责任原则为补充) 进取 责任 5 ③接管验收中的风险防范 存在的风险 开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决 物业共有部位、共有设施设 备有明显或暗藏的质量问题 防范措施 ●交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。 ●对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。 ●注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。 进取 责任 6 ④新旧物业交接中的难点与对策 ◆新旧物业管理交 接难点表现 A、小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。 B、物业资料移交难。 C、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠交。其它费用） ◆解决新旧物业交接纠纷的对策 处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动沟通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企业团队建设和规避风险的意识。 进取 责任 7 案列：峰尚拓展与接管凯通国际物业管理 1.经验 ①对招投标中风险防范的几个要点进行了解与准备； ②想办法处理好与业委会的关系； ③同政府部门处理好关系。 2.教训 没有与旧物业公司联系沟通，同时由于之前没有相关经验，接管工作准 备的不够充分,对困难估计不足。 进取 责任 8 2.治安风险 治安 风险 由于外界第三人的过错或违法行为，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害或财产损失导致物业管理服务风险（如入室盗窃、抢劫，故意伤害，故意杀人等。 明确物业管理公司的法律地位和职责。 通过宣传提高业主安防意识，支持业主自防与社区联防。 完善区域内安全防范设施。 完善执行管理制度。 安管队员坚持巡逻，同时对巡逻工作进行监督检查，充分挖掘队 员的防范能效。 ◆做好群防群治工作。 突发事件有应急预案。 防范 措施 进取 责任 9 案列：物品放行条的风波 2009年11月，业主朱某租用一辆轻货车到小区搬运沙发、电视和冰箱。到小区出口处遭保安阻拦，称无“放行条”不放行，朱某称“放行条”于法无据，妨碍、侵害了公民的自由出入权，是违反宪法的违法行为。“放行条”作为物业管理一种手段不具有强制性。如果你怀疑我偷盗他人物品，你可以报警。但门卫保安不听朱某的劝说，强调必须出示“放行条”才能放行。无奈之下。朱某不得不将所运物件又运回到家。此后，朱某将物业公司告上法庭。 原告称：被告以安全为借口、擅自立私法，强逼原告遵守，其行为侵犯了原告的自由出入权，并使原告蒙受租车损失。被告的行为违反了《物业管理条例》第47条第2款已构成侵权，请求被告书面道歉并赔偿原告经济损失800元。 问题 ： 1.被告制定的放行条制度是否合法？ 2.被告是否侵害了原告的自由出入权？ 解析： 1.被告制定的放行条制度合法。 《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。2010年开始施行的《保安服务管理条例》第29条规定：“在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取下列措施：（一）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；（二）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查