房地产市场宏观调控政策解读及长沙市场走向预判.pptVIP

2011年房地产市场宏观调控政策解读与市场展望;中铁房地产集团（长沙）;一、新政颁布背景;一、新政颁布背景;一、新政颁布背景;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;二、“新国八条”主要内容解读;三、“房产税新政”主要内容解读;三、“房产税新政”主要内容解读; 总结： 一、房产税试点的启动宣告：房地产政策正式从主要围绕房价目标的市场供求调节迈向房价控制和制度变革并举的新阶段； 二、与其说房产税推出是为了调控房价，不如说是借势房价高企推动税制改革，房产税试点对房市走势影响有限。房产税从试点到不断铺开的过程还将推动市场出现阶段性、结构性的热点机会。房地产系统制度变革的完成需要一个较长的过程，因此，本轮房地产市场的调整和新的稳定秩序的形成将会持续数年的时间。 ;四、“加息”内容解读;五、新政背景下的市场形势展望与对策思考;五、新政背景下的市场形势展望与对策思考;五、新政背景下的市场形势展望与对策思考;五、新政背景下的市场形势展望与对策思考;五、新政背景下的市场形势展望与对策思考;五、新政背景下的市场形势展望与对策思考;5)、由于政策需要一个消化过程，各地落实情况尚不明朗，2011年市场走势的不确定性和短期波动性将会显著提高，这也是市场风险所在。预计，3-4月是各地市场成交波动的关键观察时点，四季度则是房价波动的敏感时点。 6)、影响市场最终表现的关键性变动因素是：消费者预期的变化。尽管目前主要消费人群的市场预期尚未出现根本性逆转，但随着政策的落实和市场出现的变化，消费者预期将会被逐步影响或自我强化，需要持续保持关注。;1)、着眼长远调结构，加快战略转型，是2011年房地产企业面临的第一优先课题。一方面，顺应国家政策指引的行业转型方向，住宅开发更多面向基??居住需求；同时，根据自身资源特点和竞争优势适时跟进新的发展领域；另一方面，要及时关注行业制度变革方向，前瞻性研究制度变革之后的市场运行机制和企业发展模式，为未来新规则下的竞争做好资源、技术和管理准备。2、近期要特别重视抓好二套改善性和二套换购升级型需求在部分城市阶段性激发的市场机会，一方面，具有地段、资源和品质优势的项目藉此拓展更理想的赢利空间，另一方面，对于地价成本高、竞争优势不突出或产品设计面积偏大且已固化的项目，应当以量为先，加快消化速度，藉此全力降低库存，避免成为长期包袱. 2）、短中期回避以非本地需求和非第一居所需求为主要面向的市场方向和项目机会。既有项目适当调整投资开发计划，适度压缩规模；对新的土地和项目投资应本着审慎保守原则进行决策。 3）、 对于既有在运作项目：产品未定型的，可以根据新的市场方向做相应的检讨调整。近两年未开征税的城市，面向二套需求的，户型面积可适当加大且提高三居以上比例，以与该类客群新的购买取向更匹配。产品已定型的，中小户型项目全力抓本地购房需求，市场会继续稳定活跃，大户型主抓两套需求和外地户籍首套。年度营销目标应以加快走量为优先关注，全力压缩库存。 4）、鉴于市场调整期的特点，具体项目营销政策和作业方案应当保留更多灵活性，进行多预案策略规划和储备，随行就市，以动制动。 ;六、对长沙房地产市场的影响分析;六、对长沙房地产市场的影响分析;六、对长沙房地产市场的影响分析;六、对长沙房地产市场的影响分析;六、对长沙房地产市场的影响分析;七、长沙山语城项目应对策略; 鉴于国家调控政策刚刚出台，各地细则尚在陆续推出中，市场各方需要有一个消化期，市场博弈刚刚开始，影响2011年市场形势的诸多因素仍在变化中，市场走势研判需要更多的观察和实证调查。;附件：2011年1月份土地挂牌成交情况;附件：2010年1月份土地挂牌成交情况;附件：2010年12月份土地挂牌成交情况;中铁房地产集团（长沙）