房地产成本与技术基础知识（俞婧）.docxVIP

成本与技术基础知识 成本与技术基础知识 成本基础知识 成本基础知识 NO.1 房地产开发成本构成 NO.2 北京房地产项目开发成本 NO.3 各地房地产项目建安成本一览 NO.4 北方市场低密度产品成本专题 NO.5 建筑结构成本专题 NO.6 住宅电梯成本专题 NO.7 成本型城市与产品型城市 NO.1：房地产开发成本构成 NO.1：房地产开发成本构成 一、开发全过程成本 开发商最关注 按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算； 按成本类型分： 土地成本：受取地价格影响较大，通常约占开发全过程成本的35%左右； 工程成本：约占开发全过程成本的45%-55%； 财务成本：各项目差异较大，有银行贷款、自有资金、施工单位垫资等多种资金来源； 管理成本：各公司有所区别，但差距不大； 营销成本：视具体情况而定； 二、产品寿命周期成本 品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目） 对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑； 商业地产项目，营运成本尤其重要； NO.1：房地产开发成本构成 NO.1：房地产开发成本构成 “工程成本”主要包括： 一、前期工程费 1、临时水,电,路,场地平整费； 2、规划,测量,勘察,设计费； 3、规划条件,可行性研究费； 二、基础设施费 1、红线内基础设施费； 2、红线外基础设施费； 三、建筑安装工程费1、建安工程费； 2、招投标费； 3、预算审查费； 4、工程监理费； 5、竣工图费； 6、建材发展基金； 四、环境景观工程费 NO.2：北京房地产项目开发成本 NO.2：北京房地产项目开发成本 一、前期工程费:(取值在40-120元/平米) 临时水,电,路,场地平整费 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 规划,测量,勘察,设计费: 标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80% 民用建筑设计费（见表） 30层以上建筑 16层以上29层以下住宅. 7层以上15 层以下有电梯住宅 7层以下无电梯住宅 民用建筑工程设计费率收费标准（单 位: %） ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨ ┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四 级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃ ┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ NO.2：北京房地产项目开发成本 NO.2：北京房地产项目开发成本 一、前期工程费:(取值在40-120元/平米) 规划条件,可行性研究费 标准: 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额 =3 90 10 300 20 500 30 780 40 920 50 1000 50 面议 施工执照费按京政发[1988]21号文: 概算额*(1-3)‰ 二、基础设施费（一般为建安工程费的 2% - 10%） 红线内基础设施费 说明: 一般该项费用为： 基础设施各种管线工程量*单方造价(2)各种管线单方造价: 自来水管线 600元/米 雨水管线 700元/米 污水管线 800元/米 煤气管线 1000元/米 热力管线 2000元/米 供电管线 700元/米 电信管线 1500元/门 道路 80元/平米 绿化 20元/平米 经验数据: 环卫费 5元/平米 照明费 5元/平米  该项费用一般范围 150-400元/平米普通住宅 150元/平米 高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米 红线外基础设施费(包括集资和自己修建) 标准: 根据项目的实际情况定; 说明: 热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取. 若自己修建, 测