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案例一：我不用电梯　我可以不交费？ 案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可物业费一点没少。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，少收物业费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还全部交物业费费？  《物权法》规定：“建筑物区分所有权”是《物权法》中新规定的一个权利。简单地说，这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属于业主共有。案件中所提及的电梯，就是业主共有的公用设施之一。《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的。 案例十一 　　某业主在办理入住手续后，即填写《住宅装饰装修申请表》（附装修草图），向物业服务企业申报装修。物业服务企业随即派出保安人员到现场核查，未发现需要有关部门批准的特殊项目，遂签字同意，物业服务企业向业主收取了装修保证金、装修管理费、垃圾清运费、施工人员安全管理费、消防器材费、施工现场管理费。业主组织施工单位进场装修，历时二个月，装修过程中，施工人员在施工现场用电炉做饭，住宿。物业服务企业发现后，要求立即改正，但业主予以拒绝，物业服务企业随即采取停水停电措施迫使业主改正，装修完成并通过物业服务企业验收后，业主要求物业服务企业退还已收取的费用，物业服务企业以装修过程有违规行为为由，拒绝退还，在此情况下，业主遂拒绝缴纳物业管理费。请分析此案例，回答以下问题。 问题1、装修申报和审核中存在的问题有哪些？ 问题2、物业服务企业所收取的费用，哪些是合理的？ 问题3、物业装修完成后不应返还的费用有哪些？ 问题4、物业服务企业采取停水停电措施迫使装修人整改的说法正确吗？ 问题5、该业主承担物业管理费的起始时间是何时？ 答案 问题1、装修申报的审核程序不完整，装修申报资料不全，装修审核人员不符合要求，物业服务企业没有将装修禁止行为和注意事项告知装修人。 问题2、装修保证金，装修管理服务费，垃圾清运费。 问题3、装修管理服务费，垃圾清运费。 问题4、采取的措施是不正确的。 问题5、该业主承担物业管理费的起始时间为入住当月。 案例十六 某物业项目入住已两年，业主投诉该项目存在以下问题 （一）部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态 （二）部分房屋屋面出现渗漏水 （三）小区周边治安环境恶劣 请你结合物业管理服务中处理业主投诉的实际经验，回答以下问题。 问题 1、物业服务投诉处理的程序（16分） 2、提出解决上述三个问题的主要措施（9分） 答题要点 问题1　物业管理投诉的程序（实务P216）　 ①记录投诉内容.（在接诉时，应详细记录投诉内容、时间、地点、投诉人姓名、联系电话及住所、业主要求、接待人或处理人） ②判定投诉性质。（先确定投诉类别、再判定投诉是否合理，如投诉不合理，应该迅速答复业主，并婉转说明理由，真诚取得业主详解；如是合理投诉，立即着手调查了解） ③调查分析投诉原因。（通过多途径调查该投诉的具体原因，及时到现场查看分析，弄清投诉问题的症结所在） ④确定处理责任人（据调查分析所获信息，确定此投诉由谁负责专项落实或处理） 案例十七 　某住宅物业的部分业主，因外墙渗水、供暖不足、物业配套等问题，多次与开发建设单位、物业服务企业交涉，未有结果后，遂以串联协商、互相选举等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业企业经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费，“炒掉”现物业服务企业，另聘新物业服务企业，同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物管费，新物管也以协议方式选定，经媒体报道后，社会和业主反映强烈，部分业主开始围堵售楼处和物管办公室。 问题 1、据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，列举本案例中的违规之处，并作说明。（10分） 2、如果您是该项目物管处的经理，您将如何化解当前面临的问题？（20分） 答题要点 问题1　本案例中的违规之处有： ①“业主投诉，物业服务企业没按物业管理投诉程序处理”接诉是违规的。（违反了物业服务合同的约定，物业服务企业应承担自己的义务，积极协助业主解决投诉，不能对业主的投诉推诿、搪塞） ②“部分业主以串联协商、互选等方式自行建立临时委员会”，程序不合法。（此行为不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会和业主委员会