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商品房交付法律风险交流 2015年4月;;危机;龙湖：专业维权网站;万科=万坑？;中海寰宇天下;三、“奸商” ？;222户 1.72亿 时间：2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元 ; 关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。 观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律强行性规定，不得违反生活常识、常理。 观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件+其他合同约定。 　;五、合同是如何约定交付？;建设工程竣工验收备案表； 建设工程规划核实确认书； 建设工程环保“三同时”检查意见书； 建设工程消防验收意见书； 住宅质保书、说明书； 分户验收证明； 物业专项维修资金收费标准； 房屋面积实测绘成果 物业管理费、能耗费收费标准； 气、水、电收费依据、收费标准;权属 时间;拒收;如何通知收房？地址？退件？存档？ 本人没到现场，能否收房？多人的？ 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 先验房还是先签房屋交接书？ 物业管理费未交，能否领钥匙？ 如何认定收房？;房屋现状与约定不符 违反强制性规定： 基础设施、配套未兑现； 层高、面积不符 与附图不符：设计变更、施工错误；图贴错、画错 与装修标准不符：品牌不符;现状与实际使用的冲突 管道、空调机、地漏等设施位置； 门窗开启幅度、开启方向、开启困难； 室内放置公共设施：总放气阀、燃气总阀门等 室内管井过大等 车库出入口位置、数量 ;购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22 2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日，开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。;购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日；竣备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合同并要求开发商承担违约责任。;购房人：郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园） 郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理费” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验收反馈表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费的承诺。;购房人：王某 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号） 王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建筑样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺该阳台为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的阳台竟然变成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。 焦点： 1、退房条件能否满足？ 2、如何解决？ ;购房人：之江一号东一期600余户业主 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号） 合同约定交付时间：2014年5月30日；竣备时间：2014年5月22日 2013年，绿城之江一号东二、三期因市场及公司发展需要进行规划调整，调整的主要事项为住宅套数。但已交付的东一期业主认为调规需征得全体业主同意，认为公司的行为已经侵害到老业主的权益，降低了小区的居住品质和使用价值，聚集40余户业主要求开发商赔偿或退房。 焦点： 1、是否所有规划调整均需全体业主同意？ 2、东一期业主退房的要求是否能得到支持？ ;调整前;所有规划调整都需全体业主同意？全体业主到底是哪些业主？ 建设部令第88号《商品房销售管理办法》第二十四条：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形