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精品资料/word可编辑 精品资料/word可编辑 PAGE / NUMPAGES 精品资料/word可编辑 HYPERLINK 《物业管理概论》培训讲义 《物业管理概论》培训讲义 一、物业与物业管理 1、物业的定义 “物业”一词起源于港澳地区，对内地来说，可以理解为从港澳和广东省等沿海地区流传而来。在当地是用于对单元性房地产的称谓，所以在当地的用法中，一幢大厦称为物业，一个工厂称为物业，一套房亦称为物业。 我们习惯的理解为：物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配备设施、设备和场地。 2、物业的特征 物业主要有下列四个特征： A、固定性； B、耐久性； C、多样性； D、高值性。 3、物业管理的起源与定义 物业管理起源于19世纪60年代，亦即是1860年前后的英国。如果熟悉世界历史的人可能会知道，当时的英国正处于工业革命，大力发展工业的时期，大量的农村人号涌入城市，导致房源紧缺。有些开发商便相继修建一些简易住宅出租给外来工人家庭居住。由于缺乏有效的管理，人为破坏时有发生。房东的经济效益也得不到保障。当时其中一位女士就为其各下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守、改善了环境。自此以后，物业管理工作逐渐被业主和相关部门重视。逐渐在各地推广，逐渐演变成现代的物业管理服务。现代物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租售及租售后的服务。狭义的物业管理可以理解为租售后的服务，它是指由专业化的物业管理企业，根据业主或者使用人的委托，依照国家法律、法规和物业管理委托服务合同，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营的方式对物业进行管理，并向业主和使用人提供优质、高效的综合性有偿服务。 4、物业和物业管理的分类 物业的分类原则是按使用功能划分，通常可以分为下列四类： A、居住物业； B、商业物业； C、工业物业； D、其他用途物业。 相对应地，物业管理也可以分为四类： A、住宅小区物业管理； B、商业大厦物业管理； C、工业区物业管理； D、其它用途物业。 至于上面提到的其他用途物业，因为相对其他物业实施专业的物业管理的时间较短，故并没有专门的分类。 5、物业管理服务与传统的房地产管理的区别。 A、管理体制不同； B、管理的内容不同； C、所管房屋的产权结构不同； D、管理机制不同。 6、物业管理的特点与目标 特点：“三化一型”是物业管理的最基本特点； 目标：A、为使用人提供安全、舒适的工作和生活环境； B、延长物业的使用年限和确保其功能的正常发挥； C、专业的物业管理可以使物业保值、增值。 二、物业管理的基本环节 1、物业管理工作的基本环节包括： A、物业管理的早期介入； B、制定物业管理方案； C、选聘或组建物业管理公司； D、物业管理的策划阶段。 2、物业管理的前期准备阶段 A、企业内部机构的设置与拟定人员编制； B、管理人员的选聘和培训； C、制定规章制度。 3、物业管理的启动阶段 A、接管验收； B、用户入住； C、装修管理； D、建立档案资料； E、召开业主大会和成立业主委员会。 4、物业管理的日常运作阶段 A、日常管理； B、综合服务。 三、物业管理经费的管理 1、物业管理服务费用 A、管理服务人员的工资和福利； B、公共设施设备日常运行、维修及保养费； C、绿化管理费； D、清洁卫生费； E、保安费； F、安全保卫费； G、办公费； H、物业管理企业固定资产折旧费； I、法定税费。 2、小区维修养护专项基金 A、房屋本体维修基金； B、公用设施设备维修专用基金。 3、以业养业，一业为主，多种经营收入。 4、政府多方面扶持 A、制定收费办法和标准并加强对收费的管理； B、享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可以减免部分税金。 5、开发建设单位给予一定的支持。 四、业主大会与业主委员会 1、业主的定义 业主是指物业的所有权人。 2、业主大会 A、业主大会的召开 物业交付使用满两年或者入住率超过50%，即可在行政主管部门的指导下，由开发商和物业管理企业召集召开第一次业主大会，以后每年至少由业主委员会负责召集召开一次，称为业主大会年度会议。 B、业主大会的内容： a、听取业主委员会的工作报告； b、审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算； c、审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件