某集团运营管理制度汇编.doc

精品资料/word可编辑 精品资料/word可编辑 PAGE / NUMPAGES 精品资料/word可编辑 世茂集团运营管理制度汇编 （2015版） 第二册 计划管理体系 世茂集团综合管理中心 运营管理部 前 言 为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。 运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分， 系统阐述了集团运营管理的框架和要求。 本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 前 言 2 第一节 项目基础信息认定 3 一、 项目土地储备及开发面积指引 3 二、项目物业类型说明指引 7 第二节 全周期目标管理 13 一、可售物业启动会 13 二、 酒店评审会 22 三、 商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业） 23 四、 主题乐园启动会 28 五、展示区启动会 28 第三节 年度运营计划管控 29 一、年度运营计划填表说明 29 二、项目进度计划管理制度 37 三、预算管理 43 第四节 运营过程管理 45 一、运营简报 45 二、项目双周报 48 附件： 48 第一节 项目基础信息认定 项目土地储备及开发面积指引 第一条 目的、定义与原则 1、目的 为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有依据的提供不同开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等相关面积数据，完善项目基础数据的管理。 2、定义 2.1总建筑面积：指建设用地范围内 单栋或多栋建筑物地上及地下各层 建筑面积 之和。 2.2用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测定的 建设用地土地面积，包括： 2.2.1代征地面积：指由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担相应费用，但建设项目业主必须无偿交付给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地面积。该土地虽由业主出资、征用，但土地使用权不属于业主，业主的土地证上亦不体现，其财产权归城建部门即政府所有。该土地用途是规划已经确定且不纳入红线外市政配套费用的公共道路、活动场所、绿化及 城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。 2.2.2建设项目 净用地面积：在该部分土地范围内方可建设项目所需的工程内容，业主仅对该部分土地拥有财产权。下述没有特别说明的，均为项目净用地面积。 2.3 容积率：可计容的 建筑面积/ 用地面积之比（%）。 2.4建筑密度（建筑物的覆盖率）：项目用地范围内所有建筑的基底总面积（即底层占地面积）/ 用地面积之比（%）。 2.5 绿化率：项目规划 建设用地范围内的绿化面积/ 用地面积之比（%）。 2.6绿地率：指建设用地范围内各类绿地的总和/用地面积之比（%）。主要包括公共绿地、 宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。 绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方均可计算绿地率，距建筑 外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土未达3米深度的土地，不管其上面是否存在绿化，均不计入绿地面积；公共绿地内 占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 2.7景观面积：暂定为项目规划 建设用地范围内用地面积扣除建筑底层占地面积。 2.8占地面积：指建筑物占有或使用的土地 水平投影面积，按底层建筑面积计算。 2.9计容面积：即为可计算容积率的建筑面积，是指小区内所有计算容积率的建筑面积之和，一般情况，计容面积= 规划条件容积率×规划 建筑用地面积。 2.10可售面积：取得《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。包括已经预售和正在预售的商品房面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用 于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、