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商品房买卖中法律关系 商品房买卖中现有法律关系分析目前，商品房买卖中购房人以按揭形式作为付款方式的比拟多。按揭涉及到购房人、开发商、银行三方，其中的法律关系涉及到买卖合同关系，借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系以及保险、收入证明函等派生契约关系和法律行为。这些关系作为一般的购房人是很难辨别清晰并理解其中的民事权利义务的，即便是银行和开发商也不肯定完全理解不同法律关系确实切内容。为此，本文从现行法律规定的角度，对商品房按揭贷款中的法律关系作一归纳和清理。一、购置商品房的买卖合同与借款合同之间的关系商品房买卖合同是购房人与开发商之间形成的买卖合同关系，合同标的是不动产——房屋。商品房买卖合同的成立与生效以双方签订合同为标记，在合同法上，该类合同称为诺成合同。商品房买卖理论中需要避开两个认识上的误区：一是误以为买卖合同以交房为生效要件；二是误以为合同以房屋办理产权证为生效要件。这两种认识误区均属于对房屋买卖合同的诺成性认识缺乏。从法律角度来看，房屋买卖合同以双方当事人签字盖章为生效要件，除有商定或法定缘由外，任何一方不得违背合同，是否交房〔交钥匙〕、是否已经办理产权证均不影响开发商和购房人应当完全、适当地履行合同。购房人选择按揭方式付款的，在签订买卖合同时需要注明，通常是在一次性付款、分期付款〔与开发商商定的分期付款，通常不会超过一至两年〕，按揭付款中进展选择。购房人在选择了按揭付款方式后，就需要与开发商指定的按揭银行〔在我国，按揭银行是与开发商存在商定的特定银行，购房人不能与其他银行做按揭〕签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的托付挺直将贷款划给开发商。〔购房人托付银行挺直划款的商定是挺直写在借款合同中，这已经成为按揭惯例，近似于合同法上的向第三人履行。〕购置房屋的买卖合同与借款合同的关系属于关联关系，而且由于借款的目的就是为了购置房屋，按揭银行在签订借款合同和发放贷款时对此明知，开发商和按揭银行之间也存在一对一的销售和融资合作关系，因此，买卖合同成为借款合同的存在前提，购置房屋成为借款合同的挺直目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，借款合同也因合同目的落空而随之无效或被撤销、解除。比方，因开发商违约不能按期交房或交付房屋不符合质量要求，房屋买卖合同被依法解除的，借款合同也应解除。开发商应当返还购房人的首付款，按揭银行应当返还购房人已经交付的月供，而开发商已经从按揭银行获得的贷款应当向银行返还。在合同解除状况下如有损失，应当由违约方担当赔偿责任。借款合同签订以后，开发商与购房人假如协议解除买卖合同，鉴于买卖合同与借款合同之间的关联性，借款合同也只能随之解除。因合同解除属于当事人的主动选择，除与按揭银行有商定的外，开发商与购房人对按揭银行的损失应当担当连带责任。二、借款合同与抵押合同之间的关系按揭借款合同签订的同时，购房人需要与按揭银行签订抵押合同，承诺将所购房屋作为抵押物。抵押合同与借款合同之间的关系属于法定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。按照《中华人民共和国担保法》第41条、42条的规定，房屋抵押权的成立以办理抵押登记为要件和标记。由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未获得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记〞，登记机关为各地相应的房管部门。有的地方实行向房管部门备案形式代替预告登记，从司法理论看，如此种做法属于当地政府管理上的惯例，在社会上有共同的认识，应当作为预告登记的性质予以认定。假如没有进展预告登记的，应当补办登记，抵押权在补办登记后成立。需要留意的是，按揭贷款中抵押权的成立不以开发商是否交钥匙，不以购房人是否获得房产证为条件。从我国按揭贷款的理论看，按揭贷款关系中存在抵押担保与让与担保的融合现象。购房人在抵押所购房屋同时，还要将商品房销售合同〔即上面所谓买卖合同〕押给按揭银行，在办下房产证后，房产证也交押于按揭银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，在购房人不能履行按揭借款合同时，银行仅凭占有的买卖合同或房产证就可以向人民法院恳求拍卖、变卖购房人的房屋。这与以掌握全部权作为担保的让与担保近似。理论中有的按揭银行不履行预告登记手续，不向房管部门办理备案手续而致使抵押权不成立的，如其掌握有购房人的买卖合同或房产证，不应认为该银行丢失优先受偿权。但由于该按揭银行没有履行登记手续，其优先受偿权不能对抗好心第三人。假如因买卖合同的解除致使借款合同解除，并且导致抵押合同解除的，对按揭银行债权的爱护成为关键。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉假设干问题的说明》第十条规