营销推广报告及项目分析.docxVIP

1 PAGE 1 从以上竞争个案分析表可看出： （1）目前港城工业园区内现有的竞争园区项目有包括港鸿、茂园和乾鑫在内的三个工业园，这三个竞争项目都处在港城工业园内，都受到海尔、中集等大型企业入住带来的利好，但由于海尔、中集等尚未大幅度投产，导致这三个竞争对手的成熟度还不够，销售状况不甚理想。 （2）产品类型普遍都为5层标准厂房，单层面积在5000平米左右，针对的目标客户多为中小型企业。 （3）几个竞争对手都有宿舍、食堂等相关配套但配套规模都不大，除了茂源有约10000平米的综合楼和30000平米的宿舍区外，港鸿和乾鑫设置的宿舍和食堂等配套规模较少。 （4）一层销售价格为2000到2200元/m2范围内，销售均价约2100元/m2， （5）港鸿工业园的物业管理费约为1元/月.平米，其余茂源、乾鑫工业园物业管理费尚未确定。 二、项目分析 （一）项目概况 东田中小企业科技孵化园位于重庆江北，扼守东大门核心地段，东南三公里为重庆CBD中央商务区，紧临长江黄金水道，国内首个内陆保税港寸滩港近在咫尺，重庆火车北站、江北国际机场确保园区享有畅快便捷的交通运输。海尔、中集等大型企业已强势入住，进一步加快该区域飞速发展。 本案占地150亩，总建筑面积25万余方，配套齐备，园区配置有15万平米的国际标准厂房、3万余平米科技研发中心、6万余平米的员工生活社区，以国际化的标准打造重庆收个楼宇工业园。 （二）SWOT分析 1、优势（S因素） （1）区域位置 重庆东田中小企业科技孵化园（基地）位于重庆主城区江北区境内港城工业园区的黄金地段内，距离重庆市商业中心解放碑 6 km，距离建设中的重庆中央商务区（CBD）3 km，距离重庆市人民政府所在地仅8 km，地处重庆东大门的核心地段。 （2）重点项目推进 青岛海尔集团、中集集团等超大型企业相继入驻投产，形成龙头生产源，为周边区域带来新的工业活力，并产生“连营效应”，对壮大园区、企业入驻有着重要作用。 （3）配套完善 本案除内部规划完善，可随意分割的工业厂房外，还附有科技孵化大楼、员工食堂、员工宿舍等作为工业厂房的附属配套，而如科学规划和完善的配套是其它竞争项目所不具备的。 2、劣势（W 因素） （1）期房的劣势 与其他竞争对手相比，本案尚处于平基阶段，工程形象并未完全展现，这是跟港鸿等其他竞争项目相比明显不足的劣势。 （2）区域成熟性 和其他工业园相比，港城工业园--东田中小企业科技孵化园（基地）启动较晚，相对而言还没有规划尚未完整，流线也未成型，区域还不成熟。 （3）昭示性不足 本案处于港城园区A区，三面环山，地面落差较大，项目的昭示性严重不足，同时一定程度影响了工业企业交通运输的便捷性 （4）项目的长期未动工状态，使得前期很大一部分客户失去信心，市场上存在一定程度的负面影响。 3、时机（O因素） （1）来自政策层面的时机 在工业郊区化、集约化的发展趋势下，工业园区的形式日渐明显。政府政策将会逐渐驱使市内工业企业逐渐向位于郊区的工业园迁移。日前，在重庆市政府工作报告会上提出，将在未来的几年内，市内的工业企业全部进园，对于购地自建厂房将严格控制审批程序，大量的工业企业尤其是中小型工业企业将不得不面临进入园区的选择。 （2）海尔、中集集团的知名企业入住，给项目所在的港城工业园区带来极大的发展时机，尤其是海尔工业园区的逐渐成熟，将驱使更多的家电行业的上下游配套产业企业进驻，给本案带来极大的发展时机。 4、威胁（T因素） （1）工业地产项目开发周期长，投资回报率低，来自市场、政策等层面的不可控制因素较多。 （2）工业地产起步较晚，主要客户集中在企业自购厂房，投资客户群。 （3）项目所在区域竞争压力较大。重庆共有30个工业园区，竞争对手有13家之多，目标客户的可选择的物业较多，由此导致本案在招商销售方面有较大的竞争压力。 （三）项目SWOT分析小结 本案所在港城工业园为“江北——渝中”片区唯一的工业园区，加上港城工业园区与主城其它园区相比拥有更便捷的物流优势，海尔、中集等使得港城工业园成为众多中小生产型企业追捧的热点工业园之一。 在政府政策导向下，众多中小型工业企业将在未来的几年时间内相继进入工业园区。 海尔工业园的逐渐成熟，带动家电行业大量的上下游产业的入住。在中集集团物流行业龙头企业带动下，该园区物流产业殛待发展。从某种意义上讲，本案所在区域家电、物流行业的成熟速度很大程度取决于这两大巨头的在该片区的成长速度。 与其它竞争对手相比，本案是集“生产—研发—生活”为一体的综合性工业园区，拥有完善的生产生活配套设施，符合现代生产型企业对工业厂房需求的趋势。 目前工业地产的市场竞争较为激烈，客户面临的选择面较广，加之工业地产的起步较晚，客户层面较为单一，投资客户严重匮乏。 本案所处位置三面环山，昭示性不足，同时给