工作表 在 万科住宅与商业物业定价模型：价格制定与价格检测.xls

单价及总价区间 A价目表 B,C价目表 A综合分析 A价格形成 A层差 B,C综合分析 B,C价格形成 B,C层差 附加值计算标准 打分表 核心均价 骏威锦东 观湖国际 Print_Area Print_Area Print_Area Print_Titles Print_Titles 天景花园1期竞争楼盘打分表--观湖国际 名称 权重（%） 打分 得分 备 注 占地面积： 30000 平方米 建筑面积： 项目 容 积 率： 2.20? 绿化率： 地理位置35% 片区环境20% 片区形象 总 户 数： 楼层状况： 9,29,34 自然环境 停 车 位： 居住氛围 您好,我从搜房网上看到你们的信息,请问......?搜房网提供的销售电话:0755治安 配套设施 噪音 周边配套: 中、小学： 龙岗实验学校，龙城小学，龙岗中专 升值前瞻 幼儿园： 和兴幼儿园 交通5% 车行管制 商场： 天虹商场，世贸百货，愉园市场，瑟湖超市，万佳百货 公共交通 银行： 交行，中行，建行，招行，农村信用全作社 地铁 医院： 龙岗人民医院，妇幼保健社，计生服务中心，生防疫站 配套10% 教育配套 其他： 龙岗区政府，龙潭公园，龙城广场 生活配套（娱乐、休闲） 建材设备: 结构： 柜式 商务配套 外墙： 高级涂料 楼盘本体素质45% 小区规划10% 项目规模 电梯： 广州日立 楼间距 小区商业配套规划 平面设计10% 通风、采光、朝向 项目介绍 户型设计 ????“花半里”项目是以专门针对龙岗知富阶层、公务员、私企老板、事业单位中高层、大型企业中高层管理人员等中高端客户定位的房地产项目。项目占地3万平方米，建筑面积8万余平方米，由两栋29～34层高层和六栋6～9层多层、小高层组成，形成围合式布局，户型以三房、四房为主，总户数529户。???? 标准层户数 ????　　“花半里”主张的是和谐自然的纯花院生活，她在建筑设计上亦实现了“前庭后院”的设计。“花半里”独特的产品设计、新颖的外立面和建筑造型以及独有的产品理念一出街就引人注目。本项目又是中心城首个以复式户型为主的板式结构项目，同时局部100米的建筑高度会使其成为中心城坐标式景观建筑，俯瞰全城。???? 实用率 ????　　“花半里”位处龙岗中心城清林中路以愉园天虹商场为核心的龙岗中心城第二商圈，毗邻天虹商场旁，环抱在余石岭、碧糊公园的天然氧吧之中，方圆半里尽享交通、商场、机关、学校、幼儿园、酒楼食肆等得天独厚的配套资源。???? 形象10% 立面造型/色彩 ???? 入口形象 企业介绍 公共部分装修 物业管理公司： 戴德梁行物业管理有限公司 设备3% 智能化（互联网、安防、局域网）/卫星电视 代理商： 深圳市全策行 电梯（品牌、载客量、每户电梯数、电梯前室） 建筑单位： 中建四局深圳建筑工程公司 热水、排烟道、消防等 建筑设计单位： 招商建筑 　　园林设计：贝尔高林 材料2% 门窗 开关、管线等 环境设计10% 园林规划设计与面积 景致内容（空中花园、游泳池、网球场） 园林设计公司 楼盘附加值20% 品牌形象6% 发展商实力（品牌、口碑、信誉） 承建商（品牌、施工质量、现场） 物业管理6% 品牌 收费 服务项目 工程进度2% 潜在风险 现场包装6% 售楼处、样板房 楼体展示（条幅等） 导示系统 影响因素折扣合计 理论价格 注：打分取值范围：-0.5~0.5，项目与比较对象对比，打出项目的相对分值，0为项目与之相当，-0.5~-0.4为项目很差，-0.4~-0.2为差，-0.2~0，为略差；0~0.2为略好，0.2~0.4好，0.4~0.5很好。朝向分值打分：南北0.5，东南0.4分，正南0.3分，西南0.2分，正东0.1分，东北-0.1分，正北-0.2分，西-0.3分，东西-0.4，西北-0.5分。 天景花园竞争楼盘打分表--骏威锦东 交通8% 平面设计12% 环境设计8% 项目 客户关注 比准价格 概率均价 中房观湖国际 骏威锦东 核心均价 实收毛坯 万科天景花园 价格区间3612-3792实收毛坯 栋数类型 1-18层 栋数 层数 房号 B-1 户型 三房两厅两卫 三房两厅一卫 两房两厅一卫 面积 基本情况 无 景观:北向对垃圾站,规划路,物流场地,无景观-0.15; 户型亮点:方正实用,送私人会所? 0.1噪音:北面一条规划路,物流场地,有较大噪音干扰-0.15 景观:南向被连廊遮挡,可见部分园林,北向可见垃圾站,规划路,物流场地-0.1;户型亮点:方正实用,带转角阳台,有附加值0.1;噪音:北面一条规划路,物流场地,有较大噪音-0.15 景观:南向对一期花园0.1; 户型亮点:方正实用,大开间0.1; 噪音:北面一条规划路,物流