某地产上海房地产高端客户细分研究报告.pptxVIP

上海房地产高端客户细分研究报告华南国际市场研究有限公司2022年10月11日主要内容研究背景和研究目的 P4研究方法及样本 P6研究发现 P7高端市场的定义及结构 P7高端消费者需求 P16高端消费者细分维度观察 P27高端消费者细分群体解析 P42样本归类 P61研究背景上海万科经过十多年发展，迄今为止已开发多处公寓及别墅物业，但这些物业总体属于中偏高端市场。为了提高营业效率，获得更高的回报，上海万科希望进入上海主流的高端市场2022年初 ，华南国际市场研究公司为上海万科进行了一次消费者细分市场调研该次调研为万科识别了普通公寓购房者的主要细分类型及其型态特征。尽管在市场细分中富贵之家中部分人群也属于相对高端人群，但在当时研究中并没有进行重点研究然而，由于以前从未操作过此类真正的主流高端市场项目，因此，上海万科对这一主流市场缺乏真正的认知。上海万科希望通过市场研究，能够深入了解上海高端物业典型客群的消费型态和消费特征华南国际有幸接受委托，执行此次项目研究目的本次研究的目的主要包括以下方面：了解高端群体的房屋价值观了解高端群体的房屋需求和相应的购房行为发现高端房产市场的可能存在的细分维度洞察不同细分群体的消费者需求差异状况洞察不同细分群体的购房决策过程和影响因素的差异状况研究方法及样本研究方法：一对一深度访谈样本量：40个（目前已完成30个）访问对象：过去两年内购买过高端住宅或未来一年内有购买高端住宅的打算总房价在200万以上，其中70％为300万以上家庭购房的主要决策者访问样本按照购房总价、来源地、职业背景等设置配额，力图覆盖尽可能得多群体深访执行时间是2022年7月底至9月初报告注意本次研究访问执行时间是2022年7月底至9月初，因此其中所涉及的房价只能反映在该段时期内宏观经济政策影响及供求关系影响下的房价。本次研究所主要研究的是以自住需求为主要倾向的消费者，完全投资/投机型的客户被排除在本次研究之外高端市场的定义及结构什么是高端市场？高端不等于高价格，高端住宅不等于大面积豪宅 高端市场的定义：综合指标体系土地指标：配套成熟的中心城区：带来工作和生活的便利稀缺资源：包括佘山、浦江、公园绿地、苏州河、洋房老街、中心地段等公认的高档区块或社区：古北家乐福附近、静安一区、碧云国际社区、金丰国际社区、浦东滨江居住指标：品质外观：房屋外立面带来的视觉上的品质感和耐久性，将关系租金收益和房屋保值物业管理：物业服务是体现住房品质的重要方面，同时也是房屋升值保值以及租金收益的保障居住群体：高端客户注重邻里的社会层次和素养高端市场的定义价值指标：房屋总价：可以很大程度上反映购房者的购买力，在一定程度上具有群体区隔力租金收益：高端客户主要以长线投资价值与保值性为主，因此，租金收益被视为重要的衡量指标资料来源：根据仲量行的深访整理高端住宅客户结构上海高端住宅的主要客户群体（以经济界人士为主）：外资企业的外籍高管人员欧美留学归国创业人士财力雄厚的港台商人东南亚人外企高级管理人士、高级白领/金领国企高级管理人员薪资优厚的律师、会计师和高级知识分子构成的“中产阶级”中小企业主外地商人（以山西人，浙江人为主）上海高端住宅的地理分布郊区别墅区浦东滨江静安区联洋国际社区古北国际社区及虹桥别墅碧云国际社区徐汇卢湾郊区别墅区（松江）各个高档区块或社区特点国际社区：如古北、碧云和联洋古北（以古北家乐福为中心 ）：上世纪90年代依托虹桥机场国际航线引入了外籍人士，从而发展成高档涉外居住区聚集了大量的台湾人和外籍人士生活配套便利（休闲、购物等自成一体），且距主要的商业中心均不远有规划有序的古北一期和目前在建的古北二期碧云（位于金桥出口加工区的西侧，北起杨高路，南至云间路，西面隔着数百米的绿化带是罗山路）：上海目前生态环境最好的社区，拥有上海市内最大的绿化带欧式的小区规划风格给人置身于恬静北欧小镇的感觉背靠金桥经济开发区和浦东新区的位置保证了高素质的客户群体（如在浦东工作的外籍员工、跨国公司高管等）；上海最大的欧美人士聚集区聚集了大量的高端楼盘（如碧云别墅、碧云花园、维诗凯亚、云间绿大地、金桥爱建园、中天碧云苑、碧云东方公寓、世茂湖滨花园等）各个高档区块或社区特点非核心但高人气的国际社区：如古北、碧云和联洋联洋（西临浦东文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆，南对世纪公园）：靠近世纪公园，居住环境好良好的区位（交通配套便利）该社区聚集了联洋花园、御景苑、天安花园、华丽家族、浦东世纪花园、水清木华、金色维也纳、香梅花园、第九城市、中邦风雅颂和仁恒河滨城等高档楼盘配套成熟的中心区：如静安、徐汇、卢湾静安（主要集中在南京西路板块）闹中取静配套成熟（尤其是购物、交通、教育和休闲娱乐）以国际丽都城、御品大厦、中凯城市之光和静安枫景最具代表性卢湾（集中在新天地板块）：闹中取静配套成熟