说说你不知道的房地产背后的故事!.pdfVIP

说说你不知道的房地产背后的故事！ 阅读引语我是误打误撞的事进入房地产行业，屈指算来 已经 22 个年头，经历无数次的杯盏交错、与客户无数次的 横眉怒目，见识太多人的腐臭糜烂，当然更多的客户成为朋 友之后的交往也让我感动。 而今， 目前手中的项目进入尾声。 突然感觉很无聊，有很多话积压在心中不知道如何表达。可 能是被太多人误解过，被太多人辱骂过！ 但做一个房地产 从业者，其实很想说：很多东西你们假装懂了，但实际上你 们不懂！我可能会慢慢更新或连载，请大家耐心等待。 。 时 间上毕竟不是那么充裕！第一篇关于土地的那点事！ ！！ 大家众所周知的开发房地产的先决条件就是土地及土地手 续的齐备。 土地手续包括两个土地证和建设用地规划许可 证。我分开将这两个证背后的故事 !1 、土地的来源 一般开发商都会有一个不错的社交网络，大部分土地出让信 息都是通过这个社交网络来获取，并不是大家看到的报纸上 的什么土地储备中心的出让公告，凡是看到公告的基本都是 已经到交易的尾声了。 这里面的猫腻，很有意思。 现在虽然名义上是招拍挂政策在主导土地的出让，但实际上 大部分土地都还是停留在协议转让的基础上做招拍挂的流 程给众人看！ 最搞笑的是， 有一次公司看到一块合适的地块， 拖关系找到了土管局，然后拿到竞标资格通知书的时候离拍 卖当天只有 3 天，让 3 天内筹集 5000 万的保证金！ 这明摆 着就是逗你玩，人家买卖双方早就内部搞好了。 虽然名义上是从土地储备中心买地，但实际上土地储备中心 就是一个监督方，一般都是开发商打通卖方领导，达成价格 的意向，然后卖方同意由储备中心将土地收储然后走拍卖流 程！ （这个过程其实是开发过程中灰色交易最激烈的事件之 一，很多城中村的支书和村长 村主任倒在这里） 。 拍卖现场不知道有没有朋友参与过， 举牌的过程很搞笑！ 一 般来说，都是一个买主， 7-8 个拖来趁场面，一个多亿的起 拍价，那些陪衬的都以 1 万为单位加价。 。 搞得主持拍卖的 官员都哭笑不得！当然也有不服软的人，会来搅局，但大部 分时候都是达成默契的！因为没有默契的拍卖会，很容易造 成火拼！ 买主一般都带着几个暴力金刚镇场面！ 这个土地的交易只是房地产开发大剧的开场白。 有了这个 热身后面的事会更加精彩！ 2、关于土地的几个证件 大家都知道开发需要 5 证，但 5 证的办理是有顺序的。 先 办理的就是土地证和建设用地规划许可证。但这中间有个莫 名其妙的矛盾，后面为这事还要跑断腿！ 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批 复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后 顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发 出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西 涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国 法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证 明，载明了土地用途及使用期限（只是载明） ；建设用地规 划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法 律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强 度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求 啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户 型比例限制要求，也会在这个文件里体