房地产开发中的设计管理与成本控制课件.pptVIP

?5、建筑层数 ???? 不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工标准要求，如小高层与多层层高的设计标准要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一标准，因此一般不会人为地去提高一个标准档次从而引起建筑本钱的增加。而不同类型的建筑物，由于标准要求不同，建筑本钱必然不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计标准要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计标准要求时，其增加的本钱却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购置人的认同。从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑本钱的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑本钱下降，减少层数时建筑本钱上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解本钱的变化情况。  ?6、建筑层高 ???? 建筑层高的增加，意味着工程实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计标准后，一般不应盲目的增加层高。 7、建筑材料、设备标准 ???? 一般而言，建筑本钱随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑本钱随之增高。但是，在有些情况下也并不完全如此。所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格群众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。  ?8、规划、建筑设计本身 ???? 规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑本钱。 〔二〕、控制影响因素的主要方法 〔以住宅开发为例〕： 1、建筑造价构成比： 建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 住宅建筑中各单位工程造价比 序号 单位工程名称 造价比率〔%〕 附注 多层 高层 1 土建工程 2 水卫工程 3 暖通工程 3.6~4.4 2.0~3.6 通风系指有人防者 4 电气工程 5 弱电工程 1.5~1.7 0.3~0.5 系指共用天线 6 煤气工程 7 电梯工程 合计 100 100 注：本表系根据北京地区当前的造价标准测算的。其中多层住宅为砖混结构；高层住宅为内浇外砌大模板、全现浇钢筋混凝土结构等。 公用建筑中各单位工程造价比 序号 单位工程 造价比〔%〕 附注 1 土建工程 65~66 其中：建筑装修 34~35 结构 31 2 给排水工程 7~8 含消防喷淋 3 采暖及空调 11~12 4 强电工程 8~9 5 弱电工程 4~5 6 电梯 2~3 合计