房地产前期策划与产品规划设计定位 课件.pptVIP

区位与房地产价值 区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指工程所在区域；从小的方面来说，指的是工程开发场地。 区位的含义 区位与房地产价值 对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资工程的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的本钱上下和所面临的竞争关系。 对位置的把握应有动态的开展的眼光 区位与房地产价值 第一、商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。 区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的根底上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等假设干功能区。 区位与房地产价值 工业区 根据各种工业的特点〔如污染状况、占地面积等〕，可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 区位与房地产价值 区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题： 注意区位升值潜力的分析。 选择区位要有超前意识，特别注意交通、效劳网点等公共设施的深层次分析。 房地产开发工程的区位分析 影响房地产开发工程区位选择的因素分析 第一、地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对工程宏观区位条件的分析与选择，主要考虑工程所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 房地产开发工程的区位分析 第二、具体地点的分析与选择 它是对房地产工程坐落地点和周围环境、根底设施条件的分析与选择，主要考虑工程所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、根底设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 房地产开发工程的区位分析 第三、开发潜力分析 房地产开发应追求最高最正确利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下到达最有效利用。 第四、土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 房地产开发工程的区位分析 具体的影响因素 城市规划方面的因素 自然特性 市政根底设施条件 交通通达程度 停车条件 环境条件 公共配套效劳设施完备情况 当前土地使用者的态度 土地价格 供求关系 不同类型的房地产工程对区位的要求： 第一、居住工程 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 市政公用和公建配套设施完备的程度。 公共交通便捷程度。 环境因素。 居民人口与收入。 房地产开发工程的区位分析 房地产开发工程的区位分析 第二、写字楼工程 影响写字楼工程位置选择的特殊因素包括： 与其他商业设施的接近程度。 周围土地利用情况和环境。 易接近性。 第三、零售商业工程 商业工程的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原那么有以下几条： 最短时间原那么 区位易达性原那么 接近购置力原那么 满足消费心理原那么 接近CBD原那么 房地产开发工程的区位分析 对4P与4C的评价 4P营销组合在现今仍是一种根本的营销策略 它在很大程度上还是以生产观念为根底 或者说是以企业为中心 而4C营销理念更进一步表达了以消费者为核心的现代营销理念 实现了营销重心的转移 即把对产品的首要关注转移到对顾客的需要与欲望上来 把以企业为中心转移到以消费者为中心 * 当产品制造已经完成，希望尽快实现销售时，适合4P理论 当产品开展刚刚开始，希望符合消费者需要时，适合4C理论 或者说，4P理论答复的是狭义的营销问题 而4C理论答复的那么是广义的营销问题 对4P与4C的评价 4P与4C的相互关系对照表 房地产开发〔住宅为例〕中的4P与4C * 营销的本意是通过各种方法，用最快的速度实现既定的长短期销售目标 这种目标的实现，依赖于终端消费者的购置 在他们面临诸多项选择择的今天，我们凭什么让他们购置我们的产品，而不是别人的产品 这是营销需要答复的最为核心的问题 现代营销理念的核心，就是注意消费者，而不是让消费者注意 这种注意应是在产品研发前就开始的注意，而不是产品呈现后的注意 我们所做的，就是打造一种客户真正需要的，而市场上目前并不能提供的产品 然后让他们请求我们把产品卖给他们 营销或是筹划的本意 * 我们所追求的，就是