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品管工具 D ）苏州园区品牌开发商分析  苏州园区品牌开发商分析 目录 壹、苏州园区品牌开发商个案分析 二、品牌开发商对园区的影响 壹、苏州园区品牌开发商个案分析 万科·南均 1、 拿地情况： 拿地数量 拿地时间 推广时间 1 2002 年 2004 年 2、 已开发项目：玲珑湾花园 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积 (㎡ ) 用途 出让年 限 容积率 建筑面积 （㎡） 浙江南均 房产集团 XX 公司 凤凰泾以 东，苏慕路 以南，玲珑 街以西，苏 春西路以 北 苏园土挂 （ 2002 ） 01 384042.4 居住 70 年 ≥1.8 ，≤ 2.2 768085 建筑密度 绿化比率 起报价元 /㎡ 成交价 楼面单 价元 / ㎡ 成交总价 （万元） 上涨幅度 元 / ㎡ 万元 / 亩 ≤25% ≥40% 3315 3345 223 1518 128255 0.86% 3、未开发项目：无 4、营销手段：万科收购南均后目前仍没有大幅度向市场推广万科品牌，只是于 物业上有所推广。南均于开盘前 4 个月于园区国际大厦大堂设立外接待点来 积累客户。为了有效得到有用的意向客户，南均和中行合作推出玲珑汇会员 卡，加入玲珑汇要交纳 2 万元的保证金，发放手表、派克笔、名片夹等小礼 品来吸引客户。开盘时会员就能优先选房。同时大力宣传开发商品牌，开盘 前壹年就开始宣传楼盘，有利有弊。有利是让客户对玲珑湾熟知，期待它的 开盘；有弊是宣传时间过长，新讯息太少，流失了很多客源。高炮、路标为 长期宣传手段，强销期以电视广告、报纸为主。因楼盘于现代大道主干道上， 车流量较多，无形中也为楼盘做了免费的广告。开盘时间为 2004 年 4 月份， 那时的房产仍是比较火热，南均于没有样板房，装修房没有装修标准，只有 虚拟的效果图的情况下卖期房，销售业绩仍是极佳，甚至有客户相互抢房源。 如果于什么均没有的情况下把开盘时间换成当下销售，销售业绩可想而知， 凄凉! 中海 1、拿地情况： 拿地数量 拿地时间 推广时间 2 2004 年 2005 年 2、 已开发项目： 中海湖滨壹号 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积 (㎡ ) 用途 出让年 限 容积率 建筑面积 （㎡） 中国海外 兴业 XX 公 司 金鸡湖湖 边、现代大 道北、沈浒 路南 苏园土拍 （ 2004 ） 01 130066.36 居住 70 年 1.8 234119 建筑密度 绿化比率 起报价元 成交价 楼面单 成交总价 上涨幅度 /㎡ 元/㎡ 万元 / 亩 价元 / ㎡ （ 万元 ） ≤25％ ≥45％ 4230 6195 413 3438 80500 46.36% 中海半岛华府 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积 (㎡ ) 用途 出让年 限 容积率 建筑面积 （㎡） 中海发展 （苏州） XX 公司 星湖街西、 金姬墩东 部 苏园土拍 （ 2004 ） 07 72346.42 居住 70 年 ≤0.8 57877 建筑密度 绿化比率 起报价元 /㎡ 成交价 楼面单 价元 / ㎡ 成交总价 （万元） 上涨幅度 元 / ㎡ 万元 / 亩 ≤30％ ≥45％ 2565 3450 230 4319 25000 34.99% 3、未开发项目：无 4、营销手段：开盘前期中海非常高调地进行大规模媒体宣传，从公交站台、路 标、报纸、电视等渠道大幅宣传中海俩项目。以公交车站台广告为主，广告 期从 6 月至今壹直持续着。中海于预售 1 个半月前首先于观前街设立生活会 馆，会馆的意式装修和家具摆设让苏州人感到的第壹印象是尊贵、豪华的形 象。同时中海以高档品牌开发商缔造高档楼盘的形象问世，确立了目标客户 层，拒绝了中、低档客户。于正式发售前半个月，中海以样板房实景来吸引 客户的眼球，让客户充分感受到中海楼盘的高档品质。 8 月下旬中海半岛华府 已开始预约登记， 9 月 17 日正式发售，此次推出 119 套房源，预约情况良好， 已有 50 套房源已交定金。于苏州目前房产不是很景气的情况下，中海适时地 利用样板房和大篇幅的品牌宣传来达到了壹定的销售业绩。 顺驰 1、拿地情况： 拿地数量 拿地时间 推广时间 5 2003 年 2004 年 2、已开发项目 2.1 顺驰湖畔天城（由 2 块地组成） 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积 (㎡ ) 用途 出让年 限 容积率 建筑面积 （㎡ ） 上海顺驰 投资 XX 公 司 钟园路南 苏园土拍 （ 2003 ） 02 74000.31 住宅、商业 70 、 40 年 ≤1.8 133201 建筑密度 绿化比率 起报价元 成交价 楼面单 成交总价 上涨幅度 /㎡ 元 / ㎡ 万元 / 亩 价元 / ㎡ （万元） 2430 3525 235 1959 26100 45.00%  竞的单位