购物中心的评判原则.pdfVIP

. 购物中心的评判原则 1 选址和规模 1.1 购物中心的选址原则 a 最短时间原则 购物中心应当位于人流集散最方便的区位。 随着交通改善， 购物者的活动范围大大增加， 因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。 b 易达性原则 购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况 c 聚集原则 商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流 和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 d 接近购买力原则 购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。 香港购物中心信奉的一个基本商圈二八原则—— 20分钟商圈之内的客源要做 80 ％的生意。 香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了 20分 钟核心商圈的作用，而将 30分钟次要商圈及 1个小时的边缘商圈的期望值降低。 香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心， 占到总数的 70 ％左右。 购物中心作为交通枢纽，而非上落站。占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在 此换乘，而不是快速通过。 1.2 购物中心的规模 合理控制商业规模和运营风险，现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不 求一步到位，为未来预留发展空间，采取分阶段开发的策略，购物中心分地块分期开发。 香港购物中心的主流规模为 5~10 万平米，不建设面积超过 20 万平方米的购物中心，社区型 购物中心占到香港全部购物中心的 80％以上。 5~10 万平米—— 52% 3~5 万平米—— 20% 小于 3 万平米—— 14% 大于 10万平米—— 14% 美国购物中心的平均面积约为 11100平方米 ，社区型购物中心占其购物中心总数的 70% 。 日本购物中心的平均面积约为 14800平方米 。 香港购物中心的平均面积约为 50000平方米 。 ;. . 中国大陆购物中心的面积多为 10~20万平米。 深圳万象城 2004 开业， （一期）： 18.8万。 杭州万象城 2010054 开业： 24.2万 沈阳万象城 201105 4开业： 20万 成都万象城： 24.4 万 深圳益田假日广场 200808开业 :13.58 万（含酒店写字楼） 深圳中心城 200704 开业： 14万 深圳金光华广场 200411 开业： 12万 广州正佳广场 2005开业： 30万 1.3 购物中心的层数和层面积 购物中心的层数与项目的用地及总规模有关。 一般购物中心营业部分的层数地上 2~6层，地下 1~2层。但在香港一些用地极为紧张的情况下 楼层数就做的比较多， 5 －9层的很普遍，有的高达 19层。 商业层面积不宜过小，一般 0.6~2万平米。单层面积过大，将不得不采用环型或网格型主流线 形式，会带来顾客位置感迷失的问题。 深圳万象城 ：地上 5层，地下 1层。平面长宽 195米x 121 米 =23600平米。 深圳益田假日广场 ：地上 3层，地下 2层。平面长宽 310米x 44 米 ,一层约 1.4万。 深圳中心城 ：