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北京房地产市场报告 * 北京市宏观经济 北京土地市场 北京房地产市场 区域概况 一 二 三 四 * 一、北京市宏观经济 2001-2008年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%；2009年前三季度经济数据显示，北京市GDP同比增长9.5%，增幅比上半年提高个百分点。 北京市整体经济总体保持健康良好的发展势头，各项宏观调控措施得到有效落实。工业持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，价格指数小幅攀升，城乡居民收入进一步提高。这对北京房地产市场的持续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和经济保障。 数据来源：北京市统计局 * 一、北京市宏观经济 数据来源：北京市统计局 2001-2009年房地产投资开发呈现稳步增长态势。其中2009年1-11月，北京市房地产开发建安工程完成投资743亿元，比2008年同期增长6.5%。11月份完成建安投资亿元，比10月份增加亿元，增长14.2%。 * 一、北京市宏观经济 2001-2008年北京市每年新增常住人口40万。其中07年的人口增量接近50万，多出的20万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万左右。(按照统计局的统计数据，北京每户平均口，每年新增的38万人口相当于13万户)即每年需要新增加13万套新房。 数据来源：北京市统计局 * 一、北京市宏观经济 近6年以来，北京市人居可支配收入连年持续增长，居民生活水平显著提升。其中进入2009年，截止11月底，20%低收入家庭人均可支配收入为10703元，同比增长9.6%；20%高收入家庭人均可支配收入为46964元，同比增长8.3%。 数据来源：北京市统计局 * 二、北京土地市场 进入09年以来，北京市受一级开发投资带动影响，房地产开发投资大幅回升。其中09年1-8月，北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达亿元，比上年同期（亿元）增长倍。完成房地产开发投资额亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高个百分点。仅8月当月完成开发投资亿元，同比增长3倍。 * 二、北京土地市场 06-09年上半年，每年的宗地成交数量及成交土地面积均呈现稳步上升态势。2009年上半年成交宗地数量较08年上半年有大幅上涨，但成交土地总面积及规划建筑面积却与08年上半年基本持平。 数据来源：克而瑞北京机构 * 二、北京土地市场 * 三、北京房地产市场 * 三、北京市房地产市场 08年北京市商品住宅销售74366套，上市131250套，存量房56884套；09年新上市仅为78047套，销售则高达141763套，较08年增长近1倍。从侧面反映出市场的火爆，刚性需求释放以及优惠政策刺激下带来的北京市房地产市场繁荣。 数据来源：北京市房地产网 * 三、北京房地产市场 09年前三季度，北京地区房地产施工面积基本保持稳定，虽仍持续负增长，但幅度有所下降。其中，新开工面积急剧下跌，以2009年5月为正节点，负增长在3季度幅度有所缩小，从涨幅-48%回升到-22%左右。 2009年前三季度，商品房竣工面积除2、3月份出现正增长外，其他月份均处在-11%至-28%之间的负增长状态，商品房竣工面积逐年减少。 住宅竣工面积走势与商品房竣工面积走势基本一致，但波动更为明显，2、3月份增长达到21.9%、40.2%，4-8月份均为负增长，不同的是9月份再次出现正增长4.5%。 * 三、北京房地产市场 2009年前三季度北京房地产市场迅速走出低谷，成交价格持续上涨，达到两年来最高水平。2009年前三季度成交面积达到了万平方米，131822套，已超越2008年全年成交总量。供给方面，万平方米供给量成为近两年来的较低的水平。2009年上半年成交均价为13138元/平方米，较2008年全年的12869元/平方米的均价出现小幅上涨。2009年前三季度一直保持供小于求的局面，摆脱了一直以来供给过剩，存量持续攀高的局面。 * 三、北京房地产市场 2009年前三季度别墅市场成交量连月攀高、存量得到有效消化、价格小幅回调。 2009年前三季度普通住宅市场成交量大幅增长，8、9两月稍有回落，但仍在高位运行，存量持续消化，成交价格一路稳定攀升，超过去年同期水平，9月小幅回落。 2009年前三季度高端住宅市场成交量大幅增长，7月达到最高水平，8、9两月稍有回落，但仍在高位运行，存量持续消化，成交价格一路稳定攀升。 * 三、北京房地产市场 各户型均表现出供不应求的态势。大户型供求关系最紧张，供求比为1：；小户型为1：，中等户型供求比为1：。 前三季度中等户型、大户型占据市场成交