第章 房地产和房地产价格.pptxVIP

第一章 房地产和房地产价格;学习要求： 了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的 内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响 房地产价格的因素。能力目标： 1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料； 2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价； 3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格； 4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。;; 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的外表及其上下一定范围内的空间。;1、土地;2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备〔例如给排水、 卫生、照明等设备〕等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。 ;2、建筑物;建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由根底、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。;3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能别离，或者虽然可 以别离，但是别离后会不经济，或者别离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、 花园、假山、围墙等。 但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的局部。 如：建筑物的外观、结构、设备、装修等;⑵权益 ⑶ 区位 ;房 地 产 的 特 性;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;二、房地产的特性 ;;1、含义: 和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件;§1-2房地产价格和价值 ;;〔一〕土地价格、建筑物价格、房地产价格 〔二〕基准地价、标定地价、建筑物重置价格 〔三〕所有权价格、使用权价格、其他权益价格 〔四〕招标价格、协议价格、拍卖价格 〔五〕出让价格、征收价格、课税价格、拆迁价格 〔六〕收益价格、比准价格、积算价格 〔七〕总价格、单位价格、楼面地价;1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／ 平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，那么明智的买者应购置哪一块地？2、某工程土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到3.5，那么应补偿多少地价？;第一题：根据 楼面地价=土地单价／容积率 甲块地楼面地价=1000÷6=167〔元／平方米〕 乙块地楼面地价= 800 ÷4=200〔元／平方米〕 丙块地楼面地价= 500 ÷2=250〔元／平方米〕 明智的买者应购置乙地块。第二题： 楼面地价=3550÷3=1183.3〔元／平方米〕第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价 =236.66〔万元〕第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率〕 ×土地面积 ×楼面地价  =40000×1183.3×〔3.5-3〕