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上海和亨投资有限公司 南汇区惠南镇地块分析 1. 项目概况 1.1 地块位置及周边现状 1.2 主要规划经济技术指标 2. 区域规划 2.1 南汇区整体规划 2.2 南汇区交通规划 2.3 惠南镇规划 3. 南汇区公寓市场概况 4. 惠南镇板块公寓市场分析 4.1 市场概况 4.2 需求构成 4.3 板块放量及供应量分析 4.4 价格分析 4.5 板块公寓市场总结 5. 南汇区别墅市场分析 5.1 总体供需分析 5.2 各板块别墅产品分析 5.3 惠南板块目前别墅市场状况 6. 总结 2008 年 1 月 - 1 - 上海和亨投资有限公司 1. 项目概况 1.1 地块位置及周边现状 该地块位于南汇区惠南镇东南侧， 位于目前城区边缘， 与南汇区城区直接相连， 属区级 中心地段。 南汇城区 目前 4 号地块已建，为拆迁安置用地； 1 号、 5 号地块已拆净拆平，可立即投入开发； 2 号、 3 号地块尚有少数住户未拆迁。 1.2 主要规划经济技术指标 规划可建（平米） 土地面积 地下车 （平米） 多层 小高层 别墅 商铺 公建 学校 小计 库 297539 114115 174138 24323 46993 2276 3780 39540 404965 2008 年 1 月 - 2 - 上海和亨投资有限公司 2. 区域规划 2.1 南汇区整体规划 南汇地处东海边， 上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中 大浦东板块 的重要组成部分，将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。按照上海 建设“四个中心”国家战略的要求， 依托深水港、 航空港两大国际枢纽港， 延伸和拓展浦东 开发开放的经济社会效应， 南汇区功能定位为上海国际航运中心主体功能区、 现代装备业为 主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。 根据上海新一轮城市总体规划，适应上海国际航运中心洋山深水港建设的要求，按照 “北联浦东、南拓临港”的发展方针，南汇正构筑“一个核心六个功能区域”的发展格局。 即以临港新城为核心区，面向海洋，辐射长三角，开拓上海发展新空间，周康、祝桥和六灶 功能区，主动接受浦东开发开放辐射，实现浦东南汇功能、产业等方面的联动；惠南、航新 和大团功能区，协同南北两方面效应，促进经济社会各项功能的不断提升。 2.2 南汇区交通规划 根据南汇区 “十一五 ”道路规划，从 2006 年到 2010 年，南汇境内将新建二级以上道路 22 条，总长 250 公里，估算总投资 195 亿元。机场高速（ A15 ）、罗山南路（ A3 ）、两港大 道等 6 条主要道路已在建设进程中， 基本形成 “十一横十六纵 ”的道路网络， 打通南汇区与浦 东新区的道路接口，