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国家房地产调控政策研究 摘 要：本文的研究问题是国家对房地产政策的调控为何总是失败？文章通过笔者所从事的房地 产工作经历和收集二手资料，系统分析国家调控政策出台的基本背景、调控失败的原因所在， 以及可能产生的非预料性后果。本文的研究发觉：公共政策的运作有其自身的产业规律，这种 产业规律运作的机制在于市场调节，而不在于国家干预。国家干预代表一种国家政治而不是 产业政治，国家政治会扭曲产业运作的自身规律，从而导致产生一系列非预料性的后果出现。 关键词 ：组织决策 非预料性后果 政府行为 目 录 前言 4 一、国家房地产调控政策及市场反应 4   （一）房地产调控的强压期（2010-2011） 5   （二）房地产调控的巩固期（2012-2013） 6 二、国五条调控政策研究及分析 8   （一）国五条政策及地方性实施细则分析 9   （二）国五条调控下的市场反应  11   （三）国五条调控下的企业表现  13 三、调控失控状态下的行业特征  14   （一）调控失控状态下的行业特征  14 （二）政府在房地产行业中的角色探析  18 四、未来进展趋势  14   （一）后续房地产市场进展趋势预判  19   （二）房地产调控的几点建议 20 参考文献： 22 前 言 改革开放以来，我国城市化和工业化水平得到大幅度提高，市场经济高速进展，人民生活 水平日渐提高。而消费结构升级、收入提高、人口增长、劳动力流动、消费观念转变等诸多因 素增加了房地产市场的潜在需求，促进了房地产业的快速进展，为国民经济的增长作出了巨 大奉献。可以说，30余年来，房地产业与经济社会健康进展紧密相关，尤其是近几年，房地产 市场存在的诸如房价虚高、市场治理体系不完善、运行机制不建全等问题日渐显露，社会供需 矛盾日渐突出，更加需要国家出台一系列 有力的政策进行宏观调控，目的是均衡社会供求， 使房地产市场进展更规范、更合理。然而，房地产市场作为一种经济行为载体，是动态进展的 ，国家的每一次调控真的能完全消除房地产市场出现的种种问题么？这就需要对新形势下尤 其是党的“十八大”以来，房地产市场出现的突出问题和国家出台的调控政策进行深入研究、 分析，以推测未来房地产市场的进展方向和可能出现的问题，准时疏导、防范，进而引导未来 房地产市场朝着更加规范、合理方向进展。 新世纪以来，随着居民生活水平提高、消费结构升级带动产业结构升级、工业化进程加快 和城镇化率快速提高，在市场需求状况猛烈的刺激下，房地产业作为国民经济支柱产业，其开 发投资规模占全社会固定资产投资比重逐年增加。但由于市场经济的局限性，如市场失灵、供 求结构不合理等，在房地产行业中出现了许多突出问题，使其房价持续增长远远背离其实际 价值而形成房地产泡沫，严峻制约了房地产业的健康进展，同时也带来了买房难、租房难、生 活难等一系列社会问题。为规范房地市场，解决存在的社会问题，国家一定对房地产市场进行 干预，防止房地产投资过热、房价上控强压期。 由于近年来高房价已从经济问题上升为社涨过快。对此，笔者身在房地产企业四年深有 感受，并借此机会进行了深入研究、分析。 一、 近三年来国家房地产调控政策及市场反应 房地产宏观调控在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房 地产业与国民经济的协调进展、房地产业进展的市场性与社会性均衡进展以及房地产业的可 持续进展。在此前提下，调控采纳的是经济手段（财政政策和货币政策）还是法律手段（立法）， 亦或讳言的行政手段都不重要，重要的是市场喧嚣中有了一个努力调节的杠杆，在始终追求 经济层面和社会层面都能接受的平衡点。那么，这个平衡点在哪里呢？看看近几年来的主要 调控政策： （一）房地产调控的强压期（2010-2011） 2010- 2011年，房地产调会民生 问题，在重压之下的中央政府展开政策调控并不断加 干预力度，尤 其自2010年以来，房地产行业背景表现为中央不断施压，地方总体慎重，实为房地产调控的 压期。具体调控如下： 1、国十一条。 2010年1