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试析广州物业管理中的问题和对策 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 试析广州物业管理中存在的问题和对策研究 1．绪论 1．1课题的背景及目的 广州的物业管理经过近20年的开展，虽然取得了一定的成绩，但是，到目前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题，关于物业管理的纠纷较多，对物业管理市场化经营的认识缺乏，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。物业管理是有偿效劳的行业，但业主、开发商及有关方面习惯了过去方案经济时代的观念，对物业管理市场化经营认识缺乏，观念不强，支持不够。加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建立比拟薄弱，效劳意识不够深；一些业主不了解物业管理，对物业管理所涉及的各种管理效劳的认识有所偏差，对物业管理存在着一定的偏见。 1．2国外与广州现状的比拟 物业管理在国外已有100多年的历史，相当一局部物管企业具有资金、技术和人才优势。兴旺国家的物业管理已经积累了很多成功的经历，拥有先进的作业技术、丰富的管理经历和大量的专业管理人才。与它们相比，广州物业管理企业既缺乏成熟的经历和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些原来从房管所转制过来的物业公司，缺乏市场竞争意识，如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。广州物业管理的本钱和价格较高，效劳水平却较低。国外兴旺国家的物业管理经过上百年的磨练与调整，其低本钱、低价格、高质量的管理效劳产品优势明显。国外兴旺国家物业管理市场运行有着较高的市场决策能力和水平。广州物管仍然没有摆脱传统方案经济体制的干扰。一些物业管理企业并不懂物业管理专业，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，所以不愁没有管理业务，因而也就不必参加市场竞争，也不必为市场决策而劳神。国外的物业管理有着较完善的法律条文，广州的物业管理法规还需要进一步的改良。 1．3研究意义 本文研究的意义是：研究广州物业管理中存在的问题及问题形成的原因，根据具体情况，提出解决问题的对策。研究得出的结论是，物业管理在广州的开展前景是良好的，要使物业管理行业在广州安康有序的开展，需要物业管理行业的从业人员、政府部门和社会的共同努力，加深对物业管理的认识，完善物管理法规、加强法制观念，共同营造和谐的社会环境。 1．4研究方法 通过工作中的实践发现问题，结合在校所学的知识，参考有关的文献，对资料进展分析与总结，比拟广州与其他较兴旺城市的差异，从客观的角度论述广州物业管理中的问题和成因，参照其他城市的成功经历和结合广州的实际情况，提出解决问题的对策。 2. 物业管理的定义 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理工程进展维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿效劳。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿效劳。物业管理是从房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物管也开场挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物管显得尤为重要，一个好的物管绝对会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。 3. 广州物业管理行业中存在的问题 3.1 物业管理公司与业主之间经常产生纠纷 广州是国内楼盘引入物业管理最早开场的城市之一。经过多年的摸索，广州的物业管理水平已经有了很大的提高。但是，提高并不代表就令人满意。最近一段时间，广州多个楼盘爆发物管纠纷，这并不仅仅是一种巧合。随着业主们的维权意识的觉悟，物管所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题让业主们难以再承受。劳资、征地拆迁与物业管理纠纷成为三种主要群体性纠纷事件。2005年，广州市共调处各类矛盾纠纷4000多宗， 1至5月，全市共发生群体性事件300多宗，其中30人以上重大群体性纠纷200多宗，占群体 性事件总数的77％。物业管理纠纷呈上升趋势，今年以来共发生30宗，占总数12％。 物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。 广州一些小区里新生的业主委员会频频和物业管理公司产生摩擦，更以各种理由炒掉自家原来有开发商背景的“老管家〞，招聘合心意的“新管家〞。但是“老管家〞总是不肯轻易退出固有的“祖传金矿〞；而“新管家〞早已急不可待地抢上滩头去接收。于是新老“管家〞之