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莆阳新城整体开发部分针对开发内容稿会计学第1页/共12页工作核心甲乙两方团队，三个部门，历时十五天，走访莆田三十六个楼盘，搜集三百六十九份市调问卷…….针对三个核心问题I.整盘的开发计划？II.开发模式与现金流的平衡？III.开完别墅后的组团考虑，及产品定位？第2页/共12页汇报思路 Contents本体解析项目本体条件与开发目标解析终极目标开发总体策略项目配套产品配比整体经济测算目标解析项目整体战略规划二期总体规划二期产品定位阶段发展可持续性发展建议第3页/共12页Chapter 1 本体解析项目本体条件及开发目标秀屿地处莆田沿海，2002年2月经国务院批准在 省级经济开发区——湄洲湾北岸经济开发区的基础上设立，总面积508平方公里。区位条件本案秀屿区乡镇分布A湄洲镇B东埔镇C南日镇D平海镇E东峤镇F埭头镇 G中门镇H 笏石镇I东庄镇J 山亭乡K月塘乡下辖9镇2乡，147村，城镇化水平30%，人口约78万。为本案的发展提供了充足的购买群体。第4页/共12页乡镇面积（平方公里）人口/万所辖行政村/个湄洲镇143.411东埔镇25.54.613南日镇525.517平海镇609.220东峤镇751124埭头镇8611.822中门镇笏石镇651128东庄镇358.024山亭乡月塘乡HEGBFCADJIKL第5页/共12页交通配套 教育配套区位配套项目位置及交通状况——莆阳新城位于秀屿区国家级木材加工区，涵港大道旁，距离秀屿区政府5公里左右，莆田市中心20公里左右，交通路网快捷，出行直畅。交通区间距秀屿区政府： 5公里左右 距莆田火车站：10公里左右距莆田市中心：20公里左右交通枢纽主干道：涵港大道公共交通: 20路等项目通往秀屿各个镇区的路网已完善本案的交通利好及本案规划的名校教育配套将有效提升本案价值秀屿区学校分布A莆田市秀屿区干部学校B秀屿区教师进修学校C笏石镇秀山中学D秀屿区实验小学E秀屿区双语实验幼儿园F童星幼儿园G莆田第十中学新区H大丘中学I笏石中心小学J丙仑小学/中学K东峤中学L莆田第二十七中/上塘小学第6页/共12页区位产业区域核心产业——木材加工区正在崛起的秀屿区已成为海内外客商投资兴业的一片热土，目前有佳通轮胎厂、湄洲湾火电厂、福建液化天然气接收站、燃气电厂、林浆纸一体化项目、秀屿进口木材检疫除害处理区、木材加工区、风力发电场等一大批重大项目落户秀屿区。总体规划20000亩，一期规划10000亩，目前开发建设7200亩。主要建成两个功能区：一是占地5900亩的木材加工区；二是占地1300亩的标准化厂房及生活配套设施示范小区。“十一五”期间，计划实现产值30亿；“十二五”期间，计划实现产值100亿。37家以上企业入驻，26家以上已投产，为本案客群开发提供有效利好两大龙头企业强势带动【福建中通恒基】与 【莆田标准木业】46家莆籍企业组团回乡投资兴建的福建省海宏木业有限公司总投资 6.6亿元占地面积1210亩第7页/共12页区位产业区域核心产业——上塘珠宝城位于东峤、埭头、北高首饰珠宝加工业、商业区较为发达的三角地带的中心，距本案约6公里，秀屿港约20公里，湄洲妈祖20公里，市区24公里，长乐国际机场130公里。规划建设用地25公顷，目前首期已完成首饰城建设300亩，投资近亿元，已有200多家以上首饰、珠宝加工户、批发商入城兴业，其中依依首饰、凌志首饰、义兴饰品、 饰品、升威饰品、华通宝石等6家项目投资额达6000万以上，规模已成为全省最大、全国第三的首饰珠宝城。 地 块四 至第8页/共12页项目地块处于秀屿区木材加工区位置，虽做卫星状环绕秀屿新城中心，但目前区域环境还未成熟，短期尚无区域优势。地块四至占地623亩，整体容积率2.14一期已开发建设74350平方米利好因素： 项目紧邻莆田秀屿区新城中心，未来城市规划与政府区域扶持政策力度大，地块周边路网已成型，交通便捷。 不利因素： 项目区域开发尚未完善。地块较平整无高差，四周水系环绕，但因地质盐份过高，无强势景观资源，但一期启动规模较小，品质较低，无法体现整体项目价值。第9页/共12页属性界定莆田城区远郊、秀屿区近郊 缺乏强势环境资源、配套设施 秀屿区内以住宅为主的大规模开发项目开发目标前期保证滚动开发，后期保证利润最大化开发整体周期控制在2017年项目具体情况中通恒基战略目标首次大盘开发，没有开发经验前期保证滚动开发：前期产品以平稳回现产品为主地块周边基本无强势景观资源，缺乏区域配套，区域陌生后期利润保证：后期考虑利润最大化产品总住宅规模623亩，一期启动区仅64亩，规模较小万科大盘已进驻莆田，伴随本项目销售全程结合项目的实际情况与开发战略目标，我们从本体、市场双线出发，挖掘项目的核心问题第10页/共12页第11页/共12页宏观小结1、房地产行业竞争已进入白热