定价策略的分类及基本方法PPT课件.ppt

;项目开盘价格制定策略;市场比较法;确定可比案例及权重系数;案例：新城白银路公寓产品定价;;;注：以上项目成交价格为目前成交价格;全市及区域公寓价格走势;案例：英郡别院别墅产品定价方法; 价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表性的同质项目 2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价;比较项目;(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡;案例：盐湖新居产品定价方法;项目选取：;影响因素;影响因素;案例：闵行华漕别墅项目;确定可比案例及权重系数 （上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下）;各项指标所占权重及评分基准判定;*;*;项目增值 15%;本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为：;总价卡位法;项目和产品定位;案例：好世麒麟园定价方案;根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段;产品定价—总价框定;　;根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在400-600万元;;产品定价—参考楼盘;;万科燕南园成交均价走势;产品定价—单价确定;产品定价—主力总价;单价梯度法确定的主力总价段：500-600万元;价格系数法;类似属性案例价格系数;定价体系建立： 选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最终调整得出本项目的定价。;1、世纪公园板块——靠近世纪公园项目价格研究;1、世纪公园板块——不靠近世纪公园项目价格研究;1、世纪公园板块——价格系数;2、新江湾城板块——板块内项目价格研究;2、新江湾城板块——板块边缘项目价格研究;2、新江湾城板块——价格系数;3、本项目价格系数;4、本项目价格定位—选取原则;4、本项目价格定位—价格基数建立;4、本项目价格定位—系数相成法;示例：莱茵美墅价格定位思路;价格定位; 独栋别墅定价法：总价卡位;独栋别墅定价法：总价卡位;独栋定价;东部独栋别墅价格梯度分析;;;双拼别墅定价法：市场比较法;步骤一 参考别墅项目确认;;;;;;联体别墅定价法：产品???格经验值系数折算;;项目联排别墅参考总价区间： 265- 275万 ;叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价;;资金回笼预期;项目开盘价格制定策略;万安金邸价格建议报告;目标下的市场研究;主要经济指标;联排;价格目标;;项目背景及核心问题;宏观市场研究;宏观市场;上海市自07年“9·27新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。 09年1-10月，商品住宅累计成交1485万㎡，与08年同期相比增加98%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万㎡）； 受制于供应量影响，10月全市商品住宅成交107万方，成交均价高达17102元/平方米。;*;楼市政策已发生微妙转向，政府态度由原来的积极支持改为温和调整，甚至部分领域（如二套房、首付比例、贷款利率）已经明显收紧;紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台 在实体经济恢复后， GDP增长目标的实现得以保证，政府或将出手打击房地产市场，避免资产泡沫的出现，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台， ;加强保障房建设;*;外围市场研究;公寓市场;金山新城 ;华府海景目前报价为18000元/平方米;龙泽园二期报价9500元/平方米;宝华海湾城目前报价9500元/平方米;金悦华庭下月将推出一批新房源，预计售价在7500元/平方米;御景龙庭;类型;别墅市场;金山新城 ;龙湾华庭目前价格为11000元/平方米，明年3月新上市房源报价13000元/平方米;宝华海湾城叠加别墅目前报价11000元/平方米;占地面积;月成交走势;项目名称;市场总结;区域市场研究;*;*;*;*;项目分布;红菱苑;远策紫金名苑;弘泽阳光园;华光紫荆苑;金玉良苑;汇佳新苑;珠溪苑;朋鑫苑;森海豪庭;项目价格;;客户研究;小高层 客户追捧楼层： 5-13层;客户价格预期;项目背景及核心问题;预判区域可比公寓产品价格下限：6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元/平米） 预判区域可比公寓产品价格上限：7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元/平米） 区域可比公寓产品静态毛坯均价=(7180+7375)/2 =7278（元/平米）;区域可比公寓静态均价：7300元/平方米;花园洋房定价;借鉴金山区域龙湾华庭别