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房地产投资分析; 目 录第一章 房地产投资分析概论第二章 资金的时间价值第三章 房地产项目的环境与市场分析第四章 房地产项目投资估算及资金筹措第五章 房地产项目的财务评价第六章 房地产投资项目的国民经济评价与社会评价第七章 房地产项目投资风险分析第八章 房地产项目投资决策分析第九章 房地产投资项目的可行性研究;情景一：房地产投资分析基本原理;学习任务1：房地产投资分析概论;《房地产管理法》对房地产的解释 房地产是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在 物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房 载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行 过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并 而称。;行业标准对房地产的定义 《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地产（real estate，real roperty）定义为： 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 ; 房地产估价中对房地产的定义 国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291- 1999）对房地产的定义： 房地产（real estate,real property):土地、建 筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。 现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土 地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 ;本课程房地产的定义：;投资的概念 1．投资主体 2．投资目的 3．投资方式 4．投资分类;什么房地产投资？ ; 在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。 ;2、房地产投资的类型 1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。;（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 ;（2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。; 2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。; 2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 1）地产投资 即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。 ; 2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。 ; 3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。 4）工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。 ;3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。 1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。; 2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。; 3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法，要看研究内容的需要。;3、房地产投资的目的？; （1）．现金