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房地产可行性研究 房地产可行性研究 3 房地产开发项目财务评价指标 一、投资基础知识 二、投资回收期 三、净现值 四、内部收益率 五、财务评价基本报表 房地产可行性研究 一、投资基础知识 1、资金的时间价值 年份 方案A 方案B 方案C 第一年 100 200 200 第二年 200 100 200 第三年 200 200 100 累计 500 500 500 不同方案的优劣比较 单位：万元 通货膨胀 承担风险 资金增值 机会成本 房地产可行性研究 2、资金的时间价值换算 将现值转换为将来值： F=P（1+I）n 将将来值转换为现值： P=F/（1+I）n N为计息周期 名义利率与实际利率 房地产可行性研究 例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？ 100*1.083= 例2：年利率为6%，按月计息，2年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？ 房地产可行性研究 3、现金流量分析 现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。 现金流入量、现金流入量、净现金流量 现金流量图： （现金流量表） 表示流入 表示流出 n表示投资年限 500 0 1 2 3 N-1 N 75 75 75 75 75 房地产可行性研究 二、财务净现值 1、净现值FNPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。 2、项目的经济可行性：FNPV》=0 房地产可行性研究 3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的各年的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。 年份 0 1 2 3 现金流入量 0 0 200 600 现金流出量 60 500 100 0 净现金流量 －60 －500 100 600 折现值 －60 －454.5 85.6 457.8 累计折现值 －60 －514.5 －428.9 18.9 房地产可行性研究 项目的各期净现金流量： 本期：0－60＝－60 第一年：0－500＝－500 第二年：200－100＝100 第三年：600－0＝600 项目净现值： FNPV＝－60＋（－500）/110％＋100/1.12＋600/1.13 ＝18.9 房地产可行性研究 房地产可行性研究 房地产可行性研究 房地产经营与管理 翠湖公寓12号 房地产可行性研究 welcome 房地产可行性研究 目 录 1 房地产经营管理概述 2 房地产经营环境与市场调查 3 房地产开发项目可行性研究 4 土地获得 5 房地产开发资金的筹集 6 房地产开发的前期管理 7 房地产开发项目的建设实施 8 房地产营销 9 物业管理 房地产可行性研究 参考书目 1 叶剑平.房地产经营与管理. 第1版.北京：中国农业出版社，2002 2 申立银 房地产经营与管理. 第2版.北京：中国计划出版社，2002 3 刘亚臣. 房地产经营管理.第1版.大连：大连理工大学出版社，2004 4 张建坤.房地产开发与管理.第1版.南京：东南大学出版社，2006 5 中国物业管理协会.物业经营管理.第1版.北京：中国建筑工业出版社，2006 6 楼江.房地产市场营销理论与实务.第1版.北京：统计大学出版社，2005 7 王新军.房地产经营与管理.第1版.北京：复旦大学出版社，2005 8 余源鹏.房地产实战促销300例.第1版.北京：中国建筑工业出版社，2005 房地产可行性研究 相关网站 （游奥网） （中国培训师大联盟） （奥州管理） （中国房地产信息网） （焦点房地产网） （房地产天下网） （中国房地产咨询网） （中国房地产报） （中国住宅与房地产信息网） （房地产法律服务网） 房地产可行性研究 第四章 房地产可行性研究 房地产可行性研究 本章要求 基本要求：通过本章的学习，要求学生了解房地产可行性研究内涵和作用，基本掌握可行性研究程序，掌握房地产开发项目经济、财务分析内容和方法，基本掌握开发项目不确定性因素和分析方法，掌握可行性研究报告的撰写。 本章重点：房地产项目经济分析，不确定行因素和分析方法，可行性研究报告的撰写。 本章难点：房地产项目经济分析，不确定行因素和分析方法。 （计划课时：4课时） 房地产可行性研究 主 要 内 容 房地产可行性分析概论 房地产开发项目费用测