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房地产开发项目策划 房地产开发项目策划 （二）写字楼项目 1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性（交通便捷） 房地产开发项目策划 房地产开发项目策划 房地产开发项目策划 第五章 房地产开发项目策划 第一节　房地产开发项目的类型与特点 第二节　风险对投资方向和时机选择的影响 第三节　房地产开发场地的选择 第四节　房地产产品功能的定位 房地产开发项目策划 本章要求 了解房地产开发项目的类型和特点； 熟悉风险对投资方向和时机选择的影响； 掌握房地产开发项目场地选择、房地产开发项目产品功能定位的含义与工作方法。 房地产开发项目策划 第一节 房地产开发项目的类型与特点 一、住宅开发项目 二、写字楼与零售商业开发项目 三、其他类型的开发项目 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 房地产开发项目策划 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 房地产开发项目策划 （二）住宅开发项目的特点 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低 房地产开发项目策划 二、写字楼与零售商业开发项目 （一）写字楼项目的分类 硬件内容 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼 所处位置 位置十分优越，一般居于城市商贸中心(CBD)，交通十分便利 居于城市小型或零星的商贸集中区，交通条件较好 零散建设的办公楼，远离城市商贸中心区，交通条件一般 停车位数量 每60~90平方米出租面积提供1个机动车位 每90~120平方米出租面积提供1个机动车位 每120平方米出租面积提供1个机动车位 电梯数量 每部电梯服务面积3300~3900平方米/吨·台 每部电梯服务面积3900~ 4500平方米/吨·台 每部电梯服务面积4500~ 5000平方米/吨·台 房地产开发项目策划 办公空间 能提供可灵活分割适应各种变化的办公空间，室内净高2.6米以上 办公空间在一定程度上具有灵活分割适应性，室内净高2.5米 室内净高2.4米 公用设施 设专门的职工餐厅，并设有适当规模的高档餐厅，设提供多项服务的商务中心，设小型商场、邮局、快递服务、银行 设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择位置 可不设职工餐厅，提供盒饭或在附近解决就餐，选择设置商务中心，可设小卖部 空调系统 中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有充分区域控制能力 中央空调系统，温湿度可由中央系统控制 可不采用中央空调系统 房地产开发项目策划 智能化水平 办公(OA) 预留OA电力负荷30~50伏·安·米，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽 预留OA电力负荷15~30伏·安·米，OA布线采用地面线槽或均布地面线盒 预留OA电力负荷5~15伏·安·米，OA布线采用均布地面线盒或沿墙布置插座 通信(CA) 计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件 客户可以有选择地加入计算机网络系统，提供充足的国际、国内直拨电话 客户能够获得直接国际、国内电话、传真服务 设备(BA) 主要的机电设计由计算机管理监控其运行状况，实现部分管路的自动控制 机电设备运行计算机与人工管理相结合，管路开闭人工控制 设备的运行管理、监控及管路的运行控制以人工为主 防火(FA) 防火电视监控，安装自动报警、自动喷洒装置 防火重点位置电视监控，有选择地安装自动报警喷洒系统 根据防火分区面积、决定是否安装自动报警、喷洒装置 保安(SA) 保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更 常与消防共用电视监控系统 以保安人员为主的保安体系 房地产开发项目策划 内部装修 采用高档装饰材料，地面应采用石材 采用中档装饰材料地面宜采用石材 普通装修和重点部位做点缀处理 走廊 高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶 普通地毯或块状垫地毯，普通吸音材料吊顶 普通地毯或地砖，可不吊顶 办公间