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房地产开发用地的取得最新 房地产开发用地的取得最新 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 1）土地补偿费 国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支付的补偿费用，实质是对土地收益的补偿。 补偿标准：该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 房地产开发用地的取得最新 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 2）地上附着物及青苗补偿费 地上附着物：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、蔬菜大棚等 青苗：尚不能收获的农作物，只补一季 房地产开发用地的取得最新 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 3）安置补助费 国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用。 按照需要安置的农业人口数计算 每一个需要安置的农业人口（每公顷）的补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。可根据实际提高补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。 房地产开发用地的取得最新 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑴通过划拨方式取得生地使用权 4）耕地占用税 5）耕地开垦费 依据：占用耕地补偿制度 “占多少、垦多少” 不开垦或开垦了不达标，要支付耕地开垦费（专款专用） 6）新菜地开发基金 征收城市郊区的菜地、养殖水面时，支付的费用 7）征地管理费 房地产开发用地的取得最新 第三节 开发建设中的农地征收 【例】某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集体所有制地块，建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积80公顷，农业人口600人，现征收20公顷。已知该地块被征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费60万元。试求房地产开发企业支付的费用。 房地产开发用地的取得最新 第三节 开发建设中的农地征收 3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 ⑵通过出让方式取得生地使用权 ⑶通过出让方式取得熟地使用权 政府委托土地储备机构进行征地补偿和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含农地征收的税费） 房地产开发用地的取得最新 第四节 开发建设中的城市房屋拆迁 1.城市房屋拆迁的含义及法治原理 取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人或使用人进行补偿或安置的行为。 法治原理：无公共利益则无征收，无合理补偿则无征收，无征收、补偿则无拆迁 房地产开发用地的取得最新 第四节 开发建设中的城市房屋拆迁 2. 城市房屋拆迁的相关主体 ⑴拆迁管理人：房屋拆迁主管部门 ⑵拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 ⑶被拆迁人：被拆迁房屋的所有权人 ⑷拆迁单位：拆迁行为的实施单位 ⑸其他主体：房屋使用权人、房屋抵押权人 房地产开发用地的取得最新 房地产开发用地的取得最新 房地产开发用地的取得最新 房地产开发用地的取得最新 第5章 房地产开发用地的取得 第一节 概述 第二节 房地产开发用地的取得方式▲ 第三节 开发建设中的农地征收 第四节 开发建设中的城市房屋拆迁▲ 房地产开发用地的取得最新 本章复习题 1.解释我国目前的土地制度。 2.简述土地利用总体规划的编制。 3.房地产开发用地的取得方式。 4.评价土地招拍挂出让模式。 5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。 6.农地征收的特点及审批。 7.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。 8.城市房屋拆迁的工作程序。 9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。 10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到的困难。 房地产开发用地的取得最新 第一节 概述 1.我国的土地制度 ⑴社会主义公有制 1）国有土地有偿使用制度 2）土地用途管制制度 3）保护耕地的制度 4）城市土地储备制度 土地收购储备：城市政府通过设立的 专门机构，统一负责行政区域内土地 整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。 限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。 房地产开发用地的取得最新 第一节 概述 1.我国的土地制度 ⑵土地所有权 城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以