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房地产开发项目融资 房地产开发项目融资 二、房地产项目融资方案㈠项目融资的结构 30%资本金永远不使用自己的钱按照市场情况决定融资结构 房地产开发项目融资 ㈡融资组织形式的选择 既有项目法人融资新设项目法人融资 房地产开发项目融资 ㈢资金来源的选择 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售收入 房地产开发项目融资 ㈣资本金筹措 现金、存款、股权、债券、实物资产、土地 房地产开发项目融资 ㈤债务资金筹措 信贷债券承包商垫资 房地产开发项目融资 房地产开发项目融资 房地产开发项目融资 第八章 房地产开发项目融资 房地产开发项目融资 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。 房地产开发项目融资 【重点难点】 房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同意融资的其他因素。 房地产开发项目融资 第一节 房地产资本市场 房地产开发项目融资 一、房地产市场与资本市场 历史性 原先没有融资，没有房地产资本市场；随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。 房地产开发项目融资 二、房地产企业权益与债务融资㈠权益融资 1、所有权分股权、股票2、市场分私募、公开募集 房地产开发项目融资 ㈡债务融资 债券银行贷款、保险机构贷款借款 房地产开发项目融资 ㈢债务换股权 房地产开发项目融资 三、房地产开发贷款与土地储备贷款㈠房地产开发贷款 1、定义向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。2、贷款种类土地购置贷款、土地开发贷款、建设贷款3、风险管理三种贷款可以由一个贷款人提供，但从风险角度，国家惯例是不同贷款人提供。 房地产开发项目融资 ㈡土地储备贷款 房地产开发项目融资 四、房地产抵押贷款㈠房地产抵押贷款含义 借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款。 房地产开发项目融资 ㈡贷款种类 1、个人住房抵押贷款⑴类型公积金贷款商业性贷款⑵利率固定利率、浮动利率⑶开发商担保 房地产开发项目融资 2、商用房地产抵押贷款3、在建工程抵押贷款 房地产开发项目融资 ㈢金融机构对房地产抵押物的要求 合法、抵押率 房地产开发项目融资 五、抵押贷款二级市场㈠抵押贷款二级市场的发展 专业化流动性 房地产开发项目融资 ㈡抵押贷款二级市场发展的条件 健全的房地产抵押贷款一级市场；支持二级市场发展的市场条件。 房地产开发项目融资 ㈢抵押贷款支持证券的类型 房地产开发项目融资 六、房地产投资信托基金㈠房地产投资信托基金的含义 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 房地产开发项目融资 ㈡房地产投资信托基金的分类 1、按经营物业类型分商业、工业、住宅 房地产开发项目融资 2、按投资策略分权益型抵押型混合型 房地产开发项目融资 3、按发行原则分开放型封闭型 房地产开发项目融资 4、按组织形态契约型公司型 房地产开发项目融资 ㈢房地产投资信托基金的特征 1、特征投资目标清晰投资收益分配是资金信托和财产信托的结合价格取决于其房地产价值 房地产开发项目融资 2、利益流动性高市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀 房地产开发项目融资 ㈣房地产投资信托基金 房地产开发项目融资 第三节 房地产开发项目融资 房地产开发项目融资 一、房地产项目融资概述㈠房地产投资项目使用资金的特性 资金量大、周期长、集中 房地产开发项目融资 ㈡房地产项目融资的含义 项目投资者以项目为目的进行的融资活动。 房地产开发项目融资 ㈢房地产项目融资的意义 1、生产开发商、建筑商2、消费使用、投资3、政府 房地产开发项目融资 ㈣直接融资与间接融资 房地产开发项目融资