房地产开发与经营房地产市场及其运行规律课件.pptVIP

房地产开发与经营房地产市场及其运行规律 （二）“过度开发”及诱因 1.房地产市场中过度开发的含义 房地产市场的过度开发也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 2.过度开发的诱因 开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈 非理性行为以及开发资金的易得性 房地产开发与经营房地产市场及其运行规律 房地产开发与经营房地产市场及其运行规律 第三章 房地产市场及其运行规律 本章内容：房地产市场的运行环境、影响因素与参与者，房地产市场结构、房地产市场细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的特性、功能，房地产市场周期循环，政府干预房地产市场的原则、手段和措施 重点问题： 房地产市场结构 房地产市场细分方式 反映和描述房地产市场状况的指标 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 二、房地产市场的运行环境 1.概念：指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 2.分类：八大类 房地产业的运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行法律法规与相关政策 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求 资源环境 土地、能源等资源约束 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 表3-1 房地产市场的运行环境及其影响因素 其中： 影响房地产市场发展的基本因素是：社会因素、经济因素、政策因素 社会因素包括：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量和状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等 经济因素包括：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 政策因素包括：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和住房消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产税收政策等 金融业的发展 信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善 生产和工作方式的转变 三、影响房地产市场转变的社会经济力量 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁 房地产市场 土地所有者或当前土地使用者 开发商 政府及政府机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问，包括： 建筑师 工程师 会计师 造价工程师或经济师 房地产估价师及房地产经纪人 律师 消费者或买家 四、房地产市场的参与者 消费者或买家 一、房地产市场结构 包括： 总量结构：分析开发和销售之间的数量结构关系，考察供求之间的总量差距。 区域结构：分析不同地区间房地产市场发育情况的差异和特征。 产品结构：考察不同物业类型之间的投资比例关系，分析产品结构布局的合理程度。 供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，判别供给档次和需求水平之间是否错位。 投资结构：分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 租买结构：指当前使用的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。 二、房地产市场细分 （一）按地域范围细分 最常见是按城市划分 还可按省或自治区所辖的地域划分 （二）按房地产用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场 （三）按增量存量细分 分为三级市场 按增量存量方式划分 土地 房屋 一级市场——土地使用权出让市场 二级市场——土地转让、新建商品房租售市场 三级市场——存量房地产交易市场 一级土地市场 二级土地市场 一级房屋市场（增量市场或一手房市场） 二级房屋市场（存量市场或二手房市场） 互动 （四）按交易形式细分 土地的交易 新建成的房地产产品交易 存量房屋的交易 土地买卖市场 土地租赁市场 土地抵押市场 销售（含预售）市场 租赁（含预租）市场 抵押市场 租赁市场 转让市场 抵押市场 保险市场 （五）按目标市场细分 按建造标准或价格水平 按目标市场的群体特征 低档物业市场 中低档物业市场 中档物业市场 中高档物业市场 高档物业市场 三、房地产市场指标 反映和描述房地产市场状况的指标，包括三种类型，即： 供给指标 需求指标 市场交易指标 指标名称 涵义及计算公式 新竣工量（NCt） 报告期内（如第t年或半年、季度、月）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，