开发商获取土地使用权的方式.pdfVIP

一、开发商获取土地使用权的方式 总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运 用市场机制配置土地时， 又有协议、 招标和拍卖几种方式。 对于原先已划拨的土 地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。 土地使用权出让 ，是指国家意土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内 让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让金 是指为获取土地使用权而支付的费用。 土地使用权出让方式有三（四）种 ，即协议、招标、拍卖、 （挂牌）。 土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交 换和赠与 （1）出售转让土地使用权 （2）交换转让土地使用权 （3）赠与转让土地使用权 土地使用权出租 ，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、 其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押 ，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务 的担保的法律行为。 5 土地使用权终止 6 土地使用权划拔 ，是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。 二、土地费用 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费 用。对土地使用权出让金的估算，要按照有偿出让转让和行政划 拨两种获取土地使用权的方式，依实际情况而定。 1 土地征用费 2 土地出让金 3 土地购置（拍卖、招标）费 4 拆迁补偿费 5 拍卖佣金 6 土地交易费 7 土地契税 8 其他土地费 三、容积率与建筑密度 建筑密度（ building density ）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所 有建筑的基底总面积与规划建 设用地面积 之比（％），它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念。 建筑密度大， 说明用地中 房子盖得 满 ，反之则说明房子盖得 稀 。 建筑密度 =建筑物占地或基地面积 / 用地总面积 建筑密度 = （建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷ 项目总用地面积× 100% 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。又称建筑面积毛密度， 项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 对于发展商来说， 容积率决定地价成本在房屋中占的比例， 而对于住户来说， 容积率直接涉及到居住的舒适度。 容积率 =建筑面积 / 用地总面积 四，房地产一二级市场 房地产一级市场 是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家 以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让（批租） ， 并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。 房地产的二级市场 主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房 地产开发公司） ，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地 使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。 二级市场也指新建造好的 第一 次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土 地使用权的转让。 房地产的三级市场 指房地产商品所有者（企业、单位和个人）