潍坊幸福街商业项目可行性研究与营销报告.pdfVIP

幸福街项目 可行性研究与初步营销报告 智信中桥策划顾问有限公司 2006 年 8 月 7 日 目 录 一、项目概况 1．1 项目综述 1．2 项目用地 二、项目投资环境 2 ．2 宏观经济分析 2 ． 2 房 地 产 市 场 三、潍坊房地产市场微观分析 3．1 市场总体特征 3．2 市场供给分析 3 ．3 市场需求分析 四、区域市场房地产分析 4 ．1 区域成熟，配套完善 4 ．2 房地产供给少 4 ．3 价格高位运行 五、项目发展定位 5 ． 1 项 目 SWOT分 析 5．2 发展战略 5 ． 3 形 象 定 位 5 ．4 产 品 定 位 5 ． 5 客 户 定 位 六、项目开发建设及经营的组织实施计划 6 ． 1 有 关 工 程 计 划 说 明 6．2 施工进度表 七、项目总投资估算与经济 效益分析 7 ． 1 项 目预 计 销 售 收 入 7． 2 项 目总 投 资 估 算 7．3 项目利润分析 八、结论、风险及建议 8.1 项 目市 场 条 件 8.2 经 济 分 析 结 论 8.3 风 险 及 建 议 一、项目概况 1．1 项目综述 项 目位 于 奎 文 区 ， 北 向 隔 幸 福 街 面 对 潍 坊 十 四 中 ，西 邻 幸 福 村 旧村 改 造 项 目瑞 景 康 城 ，东 邻 瑞 景 商 业 广 场 。 宗 地 原 为 纺 织 进 出 口 公 司 ，周 边 多 为 生 活 居 住 区 。 幸 福 街 潍 鸢 州 飞 路 路 健 康 街 1．2 项目用地 1．2 ．1 用地面积 用地面积约 2738 平方米，可规划建筑面积约 8475 万平方米，建筑高度控 制在 12 层以下。 1．2 ．1 地块形状 地块呈长方形，东西长约 57.米，南北 45 米，整体形状规则。 1．2 ．3 地块现状 项目用地地势平坦，现地块为纺织品进出口公司，待拆迁。 1．2 ．4 周边环境 地块东西分别邻近建设中的住宅小区和商业广场，北侧隔街有学校、住宅 小区，居住氛围浓厚。沿幸福街门店集中，商业成熟。 二、项目投资环境 2．1 宏观经济分析 近几年来，潍坊市国民经济发展显现逐年加快的态势，尤其是 2003 年新一届政 府领导班子成立以来，在“超常规、跨越式发展”的策略指引下，潍坊整个的经济建 设和社会事业取得了长足的进步。关于这一点，我们从以下几组数据中可以看出： 经济持续快速增长，地区生产总值年度增长率分别为 11.2%、12.5%、15%、 16.9%和 17.1%，一年比一年发展得更快。 2003 年实现“一个高于、 两个过千亿”。 2004 年实现“六个两年翻番”， 提前一年完成“十五”计划的主要目标。 2005 年 完成地区生产总值 1471 亿元，财政总收入